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构建战略型房地产财务管理体系 （草案） 房地产行业是资金密集型的高风险行业，其特点是前期资金投入大、回收周期长和 风险高。其财务管理的特点是：将财务控制科学地渗透到组织管理的各个层次以及项目 开发的全过程和各个经营环节，并将各层次、各过程、各环节的财务控制有机地结合起 来，以支持财务控制系统的高效运行。 目前，我公司的财务管理还处于基本的会计核算的阶段，只是一种被动反映型的财 务管理。对财务活动的预测、控制、分析等管理职能基本处于空白，没有参与房地产项 目前期筹划、可行性分析、成本与收益等论证、考核、评价工作，不能从财务管理角度 提出改善投资管理，提出合并、转让、终止、撤销、清理出售等建议，没有完善的财务 信息系统，不能为公司领导提供决策参考。这显然不适应公司的发展。 面对房地产行业激烈的竞争，针对盛景房地产公司财务管理存在的问题与不足，本 着实现公司战略，获得持续性核心竞争能力，必须提高财务管理水平。为此，根据多家 房地产公司财务管理的实践经验，提出适合我公司具体现实的财务管理制度，促进公司 核算型财务向管理型财务转变， 使财务管理成为公司实现长期发展战略的有效管理控制 工具和管理的核心手段之一， 以期达到财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理 决策信息，控制公司运营风险。 本制度将构建并完善战略型房地产财务管理体系，包括以下几方面： （一）建立全面预算管理体系，以全面预算管理为核心手段，实现战略目标的有效 分解和战略实施反馈，实现对房地产开发项目全过程的资金和成本监控，实现对二级项 目公司及各职能部门重要经营和业务活动的预测、控制、反馈、修正动态循环，并和部 门绩效考核紧密联系起来。 全面预算管理的基本内容包括：全面预算模式、预算的编制和执行、预算的考核和 分析。 1、全面预算模式 根据公司特征，采用以项目预算和资金预算为基础的公司年度责任预算管理模式。 项目预算是公司以开发项目作为预算对象， 对项目建设中将会发生的前期可行性探 究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的 整体预算。 资金预算是指总公司在对各责任部门的年度资金需求和使用计划进行汇总后， 根据 整体资金状况，对公司资金的整体协调运作所制定的年度规划。 年度责任预算是指总公司在确定各层次责任部门的基础上， 将整体计划和目标层层 分解至各责任部门。各责任部门作为公司总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、 汇总和完成本责任部门的年度项目预算及资金预算， 从而保证公司预算总目标得以实现 的一种预算管理模式。 每个责任部门通过建立责任部门预算报表体系， 及时将实际经营信息向上一级责任 部门反馈，以此实现预算执行的跟踪和控制。 2、预算的编制和执行 公司全面预算的编制过程，需要上下互动，反复沟通。预算的执行控制工作主体 首先是各个责任部门的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。 公司预算执行控制需要和业务授权体系的内容紧密结合起来， 假如某项实际业务是 预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行；假如该业务是属于预算外的业务， 则需要按特定程序报至公司最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算 外支出，增强公司的控制能力。 3、预算的考核和分析 公司的预算分析和考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评，这是指：每个 月各责任部门均要对各自预算的执行情况进行分析，总公司进行汇总和分析总结，召开 月度分析会议并查找出现的新问题及原因。 每季度按各责任部门该季度累计的预算实际 执行情况，根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，再和激励和薪酬制度结合起来。 每年度终了公司需对全年的预算执行情况进行整体分析，总结主要的新问题，并制 定和修正下年度的经营目标，指导下年度预算编制和责任部门预算目标的分解。 （二）建立和完善统一明确的业务授权制度，平衡各层管理者的权力和责任，明确 规定各项业务的执行程序，提高管理的规