南京市江宁区某项目房地产市场环境分析.pdf

南京市江宁区某项目房地产市场分析 江宁区域分析 从地貌特征看南京城市规划，长江和紫金山使得南京在东、西、北三面扩展 空间相对有限，而江宁的开发正处于南京城市化进程逐步南移的大好时期，其区 位交通条件优越，总体规划布局合理，恰如大师笔下正待浓墨重彩绘就的一幅美 丽画卷。 受江宁撤县设区的利好消息刺激，江宁成为南京楼市的一个新热点。就目前 情况看，开发企业相对集中在东山镇，开发区、岔路一带，总体规划合理，整体 布局疏密有致，开发有度，开发商充分保留利用了自然景观，楼盘建设多考虑地 势地貌的特点，以湖为中心，以绿化为景观，以科技为特色，分层次开发，对整 个江宁县城的发展起到了相辅相成的作用。 随着江宁城市化进程不断深入，土地资源的相对稀缺，各项基础的不断完善， 交通道路的布局更趋合理，人口的大量增加，住房二、三级市场的放开及投资环 境的更加优越等因素影响，江宁房价自去年以来，其趋势一直稳步趋升。 1.1 江宁未来规划定位 4 江宁将成为南京市主城区的重要组成部分，未来发展目标定位是： 南京新区，高新技术产业密集区，都市家业集中区。 5 江宁房地产开发以突出科技、文化、教育为主题，加大生态景观，智能化设 施的建设，提高房地产业的科技含量，高起点，高水平规划，力求形成一个 科技化、艺术化、人性化的完美融合。 6 江宁将进一步更新城市化发展思路，加强基础设施的规划与建设，充分的发 挥区位优势，积极推行旧城改造与新区开发相结合的方式，加速江宁城市化 进程。 1.2 江宁房地产发展的五大优势：  江宁正处于城市化进程大发展时期，紧邻南京，产业密集，区域交通条件优 越，资源丰富。  江宁在全市三个都市圈和五个聚合轴的“三圈五轴”的城市结构中，处于城 市发展轴上，承担双重任务，一方面更直接接受城市的辐射，南京扩容，将 给江宁的发展带来直接积极的带动作用，另一方面承担推动城乡一体化，形 成了集聚效益。  江宁经济快速发展，无论从投资环境的改善，还是产业结构的调整，经济发 展的质量也明显提高，各项基础设施日趋完善，具备了江宁做大做强的条件。  省、市、县各级政府对江宁推进城市化和城乡一体化发展给予了大力的支持， 社会各界也同样寄予了关注和支持。  投资时机日趋成熟。从政府主管部门到金融机构，从各制度的确立，管理向 服务的转变，市场的全面开放，都极大地促进了江宁房地产市场的发展，房 屋价差分布也更趋合理，房改房，经济适用房，商品房形成了房地产市场消 费的梯次结构。市场体系逐步完善，为市场消费铺设了一个理想的平台、客 观上也使投资有更多的选择余地并实现其投资价值。 3 竞争个案分析 3.2 百家湖花园 位 置：湖滨路 58 号 占 地：28 万㎡ 开发商：利源企业 建筑类型：公寓、别墅 单 价：公寓 2800 元/㎡ 别 墅：2 万元/㎡或 3000 元/㎡（地价） 简 析： 百家湖花园是江宁地区开发较早的个案之一。占地 28 万㎡，由百家湖别墅花园 和维也纳城、罗马城、米兰城、威尼期城四大版块构成。该案依托近千亩的百家 湖，以湖景山色为最主要的卖点，颇具吸引力。整体小区以桥梁作为纽带，四大 版块的欧式区个性鲜明，尤其是其主大门，雄伟壮丽，是国内居住园区中最大， 最宏伟，最壮观的大门之一。着力体现欧洲文艺复兴时期的艺术风格，宽 40 米， 中拱门为景观大道，东西拱门可并列进出八辆汽车，门高 23.5 米，气势逼人， 拱洞高度达 15 米，充分彰显了小区业主尊贵身份。 小区内备有大型会所，各项设施一应俱全，在江宁整体配套尚不完善的情况下， 得以让业主足不出户，就能享受各类生活便利。同时，充分利用湖滨特色，规划 有游艇码头，万米沙滩浴场等，一定程度上拨高了物业档次。该案产品特色鲜明， 除部分 142 ㎡三房外，主力房型多为 240—260 ㎡的跃层房，以楼中楼别墅形象 推出，价格虽已浮至 3000 元/㎡以上，但所剩亦不多，除原有别墅（270 ㎡）总 价 150—170 万之外，目前推出小区内环境、位置、景观最为出色的威尼期别墅 区，555 ㎡的单体别墅，典型的欧式庄园设计，全套装修，并每户配有超大花园 及私人游艇码头，并赠送游艇一部。单价高达 2 万元/㎡。总价千万以上。一举 突破南京楼价上限，引发市场轰动，除此外，客户可购买地块（10