物业管理对物业费纠纷案件的几点认识.pdfVIP

物业管理对物业费纠纷案件的几 点认识 对物业费纠纷案件的几点认识 近年来物业服务企业和业主之间的矛盾日显突出，该领域纠纷大量产生，因此诉 讼案件也随之产生。市人民法院受理物业纠纷案件逐年增长。统计数据显示，2006 年以前没有出现此类纠纷。2006 年 3 起，为物业服务企业诉业主，其中 2 起判决， 1 起撤诉。2007 年 6 起，为物业服务企业诉业主，6 起判决。2008 年共 46 起， 为物业服务企业诉业主，其中 28 起撤诉，16 起判决，2 起调解。所有涉诉案件 均是物业服务企业起诉业主要求支付拖欠物业费的纠纷案件。能够说，当前物业 纠纷的矛盾焦点就是物业费问题。 物业服务纠纷中物业费问题最常见，然而，在物业费拖欠背后隐藏着许多其他问 题，业主拖欠物业费作为外在的现象有其根源：房地产商遗留下来的房屋质量问 题没有得以妥善解决，而房地产商又和物业企业有着说不清的联系，致使业主和 物业服务企业之间产生矛盾;物业服务 X 公司的服务不到位，物业收费内容不合 理，业主以不交物业费进行对抗;壹些业主只想吃 “免费餐” ，恶意拖欠物业费 等。 物业服务纠纷中物业费问题最为常见，业主对物业服务企业的不满以拒交服务费 的方式表达，是否合法不论，却最为直接也最有力。但物业费是物业服务企业生 存的根本，物业服务企业开展服务需要相应的经费，对业主的拖欠行为，物业服 务企业往往以变相降低服务作为 “回报” ，导致双方矛盾愈加激烈。城市小区居 住人口密集，纠纷壹旦产生，涉及的人数少则几人，多则几十人甚至上百人，容 易形成群体性纠纷。物业服务纠纷往往起因小而特殊，处理不好容易引发社区矛 盾，甚至引发社会矛盾。物业服务纠纷的预防和恰当处理小到影响小区的和谐安 定，大到影响社会的和谐安定，因此对这壹问题的关注具有现实意义。当前，我 国物业服务市场仍很不成熟，物业合同又具有自身的特殊性，我国法律、行政法 规所确立的壹些交易规则难以适用到物业服务合同审理中。法院在审理物业服务 合同纠纷时，有必要研究物业服务的特殊性，对双方当事人的权利义务以及法律 强制性规定的适用加以探讨和界定，确保物业服务纠纷得到妥善处理。 壹.物业服务合同的性质 物业服务行业是随着人们居住环境的改变而逐渐形成的。随着人口不断地向城市 集中，地少人多成为城市的壹个显著特点。为了解决城市居民居住问题，住房向 立体方向发展，出现了多层住宅，改变了过去壹家壹院的独立居住状况。由此， 房屋所有权制度受到了极大的冲击，出现了建筑物区分所有权这壹新的物权种类。 建筑物区分所有权制度是物业服务制度的法律基础。建筑物区分所有权是壹种复 合性的不动产所有权。业主对建筑物内的住宅、运营性用房等专有部分享有所有 权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。[①]共同管理权表 现为对建筑物管理、维护和修缮等共同事务决定过程中形成的成员权。物业 X 公 司,是接受物业管理区域内全体业主的委托,以有偿服务的方式,为物业管理区域 内的公共事务提供综合性、专业性且具有公益性的管理和服务的独立法人[②]。 取得相应的资质证书是企业开展物业管理和服务业务的前提条件。物业 X 公司每 年都要按照规定向有关部门完成备案登记工作。 物业管理是以对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理及物业 管理区域内的环境卫生和相关秩序进行维护为主要内容的活动。在高度发达的现 代社会生活中，由于缺少时间、精力、能力，业主已不可能躬亲于物业的管理， 将物业的管理常常委托给专业机构进行。此种管理属于私法自治领域，往往由业 主或业主的代表机构业主委员会和物业服务企业签订服务合同，确立双方的权利 义务。 由于我国《合同法》分则且未专门规定物业服务合同，因此物业合同属于无名合 同，受《合同法》总则的调整。在最高法院 “案由规定”中将物业合同纠纷纳入 服务合同的大类中。物业服务合同纠纷和其他类型的服务合同纠纷相比，具有壹 定的特殊性。从权利义务主体见，业主壹方具有群体性特征。在壹个物业管理区 域内往往有较多的业主，成立业主大会且选举产生业主委员会。虽然实质上是业 主单个个体作为物业服务合同实体权利义务的承担者，但在程序上往往要按照业 主大会的决议、以业主委员会的名义决定共同事项。从合同的标的见，作为物业 服务合同标的的物业服务行为具有 “公共物品”属性。物业服务在效用上具有不 可分割性和相互依赖性，在消费上具有非竞争性，在物业服务区域内具有非排他 性，在小区内的任何壹个业主均有权享受物业服务。 二.物业费纠纷案件在审理上的特点 (壹)业主大多处于劣势