商厦承接大厦商业策划方案.docxVIP

v1.0 可编辑可修改 商厦承接 XX大厦商业策划方案 二○○三年九月 1 v1.0 可编辑可修改 目 录 PART1 商业环境调查与研究 1 一、周边商业状况调查 1 1、当前商业现状调查 1 2、近期商业规划调查 4 二、商圈范围及主力客户群 5 1、商圈范围 5 2、主力客户群 5 3、商业环境的 SWOT 分析 6 4、商圈内既有商业消费构成及评价 8 PART2 商业市场与功能定位 10 一、商用房产的市场供需状况 10 1、北京市商用房产经营状况 10 2、近期商用房产的需求特点 11 3、本案所在地的商用房产的市场效果 12 二、 XX大厦总体商业风格定位 13 1、市场形象 13 2、本案主力店铺的选取原则 13 3、营运效果 13 4、本案关联业态、业种的影响 14 PART3 商业配比及组合方案 16 一、 XX大厦收益能力测算 16 1、销售价格测算 16 2、租金水平测算 16 3、XX 大厦营运成本测算假设 17 二、 XX大厦商业组合模式 17 1、业态及业种选择 17 2、店铺组合及推荐品牌 18 3、店铺面积及区位分布 19 PART4 商业功能设计方案与比较 20 一、主力店铺的功能及区位设计 20 1、自营主力店铺——超市的区位设计 20 0 v1.0 可编辑可修改 2、超市面积控制因素 21 3、超市总体风格定位 22 二、组合业态的功能及区位设计 22 1、各业态的选择及楼层分布 22 2、组合业态店铺间的互动效果 23 3、推荐店铺的功能要求 24 三、组合方案比选 24 四、营运模式及风险控制 25 1、整体营运模式 25 2、风险及防范 25 3、管理架构 26 PART5 商业收益研究及测算 27 一、承接租金水平测算 27 二、各方案的投资收益分析 28 三、各方案测算数据汇总 30 四、考虑广告宣传费后的效果 30 五、建议方案及收益预期 31 结论 32 附件 33 part1 商业环境调查与研究 一、周边商业状况调查 XX大厦位于 B 路段与 C外大街交叉路口东北角， 是三环沿线在 X 小区地区的标 志性建筑。就建筑物所在区域的整体氛围来看，交通便捷、通过流量大，但沉淀客 流不充分，集中消费的商业氛围尚未形成。 1、当前商业现状调查 调查范围：以 X 小区为基准点将调查分析的区域按地理位置分为四部分。 以 A、 B、C、D分别代表划定的区域。 1 v1.0 可编辑可修改 区域划分参见 附件一： XX大厦区位图示。 区 商业种类 数量 基本经营状况 备注 服装专卖店 约 15家 规模较小，低档次，经营状况一般。 食品、用品店 约 10家 规模很小，档次较低，经营一般。 综合超市 5 规模较小，经营状况良好。 综合商场 1 规模大，中高档次，经营一般。 邮政、快递 2 X 小区邮局规模较大，另一家较小 银行、储蓄所 约 10家 绝大多数有一定规模，经营状况较好。 娱乐设施 0 健身设施 2 规模较大比较有特色，经营状况不错。 保健按摩等 餐饮设施 19 大部分为中档餐厅， 主要聚集在 XX大厦以北， 生意好。 2 v1.0 可编辑可修改 B 区 商业种类 数量 基本经营状况 备注 服装专卖店 1 规模较大，档次较低，经营状况一般。 综合超市 6 1 家规模大，经营状况较好，其他规模一般。 建材家居 2 规模大，经营一般。 电子产品专卖店 15 家左右 大多数规模较大，竞争十分激烈。 邮政、快递 2 规模较小 银行、储蓄所 9 中等规模较多，经营较好。 娱乐设施 3 规模中等，经营一般。 健身设施 1 规模较大，经营一般。 保健性质 餐饮设施 29 中等规模和档次偏多，经营状况整体较好，均为 中餐和西式快餐。 C 区 商业种类 数量 基本经营状况 备注 服装 较多 规模很大，档次较低，多数为批发市场。 食品、用品店 较多 规模小，低档次。 综合超市 4 规模大，经营状况良好。 邮政、快递 3 BB邮局，规模较大，其他规模很小。 银行、储蓄所 约15家 工商、招商、民生、华夏等等，规模较大，经营较好。 娱乐设施 2 规模较大，经营较好。 餐饮设施 17 规模不大，有一部分为西式快餐，经营较好。 3 v1.0 可编辑可修改 D区 商业种类 数量 基本经营状况 备注 服装 较多 规模较小，低档次，经营状况一般。 综合超市 2 规模较大，经营较好。 邮政、快递 1 规模较大，需求较大，业务很多。 银行、储蓄所 6 中等规模，经营较好。 工艺品 1 较大规模，档次较高，经营一般。 美容 1 中等规模，中等档次，生意很好。 娱乐设施 4 中等以上规模，经营较好。 距离本案较远 健身设施 1 经营较好。 宾馆 3 规模较大，由于客流不稳，经营一般。 餐饮设施 29 中等规模和