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投资性房地产（大前提：企业自己的资产） （一）投资性房地产概述 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值 ，或两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。 房 建筑物 固定资产 地 土地使用权 无形资产 1.投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权 ：用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让 方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。（赚取租金） （2）持有并准备增值后转让的土地使用权 ：企业取得的、准备增值后转让的土 地使用权。（资本增值） 【注意】按照我国有关规定认定的闲置土地（2年），不属于投资性房地产。 （3）已出租的建筑物 ：企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 （赚取租金） 【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物，即企业的资产。 投资性房地产（大前提：企业自己的资产） 【注意】 第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的， 不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。 第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍 作为投资性房地产核算。（目的不变） 第三，企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面 决议 ，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚 未签订租赁协议，也应作为投资性房地产核算。（目的不变） 不属于投资性房地产的范围 （1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 如 企业的厂房、办公楼和经营用土地等。 （2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而 正在开发的商品房和土地。 (3)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属 于投资性房地产，也不能确认为企业的资产 投资性房地产特殊情况的判断 （1）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳 务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的， 可以将该部分确认为投资性房地产。 （2）企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所 提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产 ； 所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所， 应当确认为自用房地产。 企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭 店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确 认为投资性房地产。 下列不属于投资性房地产： 1.房地产开发企业开发的商品房；（存货） 2.房地产开发企业开发完成后准备出售的商品房；（存货） 3.房地产企业持有准备增值后出售的商品房。（存货） 4.企业自用的办公楼；（固定资产） 5.企业拥有并自行经营的旅店或饭店；（固定资产） 6.企业持有的准备建造办公楼等建筑物的土地使用权；（无形资产） 7.企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物；（不是资产） （二）投资性房地产的取得 投资性房地产应当按照其取得时的成本进行初始计量。 （1）外购：包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。成本 包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 （2）自建：由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。包 括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其 费用和分摊的间接费用等。 （3）内部转换形成的投资性房地产 ①企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产的根据后续计量模式的不同可 以分为： 投资性房地产后续计量： 1.成本模式——同固定资产 2.公允价值模式——同交易性金融资产 成本模式： 借：投资性房地产（倒挤） 存货跌价准备【转换当时已计提的减值准备】 贷：开发产品【账面余额】 （3）内部转换形成的投资性房地产 公允价值模式： 借：投资性房地产——成本 【以转换当日的公允价值计量】 1100 800 存货跌价准备【转换当时已提减值准备】 100 借差：