中心城商业广场商业运营管理模式专题计划书.docVIP

中心城商业广场商业运行管理模式计划书 目录 绪言 商业管理企业职能 商业管理企业架构 商业管理企业收支预算 商业管理企业运行管理及激励 绪言 伴随8月企业将体育场地块按计划收入囊中及四季度中心城商业广场全方面开业，卓品地产在福泉全方面占据高端住宅、商业及以后写字楼市场布局已初步形成。怎样在企业整体战略下提升“卓品地产、福泉花园、中心城”品牌著名度及项目产品利润最大化将是以后几年企业发展目标中关键课题。同时伴随福泉政府近两年土地投放量增加，市场竞争将日趋猛烈，目标市场细分化、产品差异化将是抢占市场份额必备手段。 中心城商业广场一、二、三期在全部建成开业后估计将达成5.3万平方米营业面积（一期10000平方米，二期24000平方米，三期19000平方米），中心城将成为跨专题百货商场、临街精品百货、美食街、超市、动漫、家居生活馆、影院、康体文化中心、小区配套等复合型业态新型商圈。按现在全国中等城市商业地产人均保有面积1.17/平方米而言，中心城商业广场容量就已足够覆盖福泉市主城区。而福泉市现有商铺保有数量约4.5万平方米，同时估计三年内还将新增2.7万平方米（不含中心城商业广场三期）。即估计到福泉市商业保有数量将达成或超出12.5万平方米，这么将会造成大量商业闲置或低价出租、低价销售。 招商只是实现目标定位，实施招商目标一个步骤和过程，而招商后经营管理是实现商业地产价值和提升品牌形象灵魂工作，运行是对前面全部工作检验和整体连续服务和益利确保。大型商业街区或购物中心物业管理是一个特殊形态物业管理，绝非简单保安、保洁，她要有一个团体，既懂商业又懂机电又懂物管团体。商业物业管理第一关键是商业开业补充招商调整，还有机电、保安、保洁等职责。在商业零售业内通常来讲，商业项目要有三年培育期，最少也要两年培育期。做商业地产、做购物中心就是一系列业态集合，而且开业后要迎来一大堆问题，要有足够心理准备，要渡过市场培育期，才能迎来阳光坦途。开业是一个分水岭，开业以后麻烦事很多，主力店、业主、商户投诉，机电维护、环境保护要求等等，尤其是市场培育问题，在前三年不稳定前提下怎样进行良好运行管理、换租等以实现业态锁定并最终形成商圈。 现在福泉市盛源商业管理作为贵州卓品房地产开发营销部下属职能管理组，现阶段负担工作关键为一期商业租金、物业管理费收取、一期商户换租管理工作、二期招商、商户物业问题处理等。伴随中心城商业广场二期开业及三期计划完成后相关工作，现在工作职能将远远不能满足企业所需要得到结果。专业度不够、分工不明晰、团体结构不合理、开业后工作时间和营销部不紊合、拓展能力不足、无法有效吸纳专业人才等问题全部将制约福泉市盛源商业管理作为中心城商业广场营运方管理水平及效果，也就无法为项目标销售提供更强有力支持。针对这么情况，提议将福泉市盛源商业管理重新做为独立部门或卓品地产子企业进行运作管理，并依据市场需求进行人员配置合理化、提供符合商业运行策划方案、管理方案、广告促销资金使用方案等进行有效组合从而完善职能，达成运行目标。将招商运行管理、商业销售辅助明确为福泉市盛源商业管理两条运行管理根本，并以培养含有良好道德规范、尊重职员、尊重合作伙伴、认同企业价值观发展观运行管理团体为长久构建目标。 商业管理企业职能 商业管理企业职能按业务区块及宏观面、微观面可划分为以下几类：（具体内容见商业物业管理手册） 商业物业计划及工程/装修管理 （1）商业物业前期管理 商业项目设计阶段物业设计提议 物业管理市场调研工作 主力店物业服务（定制商业） 物业管理成本测算 商户装修管理 环境营造和管理 商业物业保洁系统策划 安防管理系统策划 商业绿化和美陈管理任务 光环境营造 安全管理和风险控制 风险源识别内容、范围、识别方法及安全风险种类 风险评定和控制 消防管理特点及组织运作管理 消防设施运行管理 治安防范及秩序维护管理模式 宣传推广安全管理 交通组织管理 内外部交通组织系统设计优化 停车场设计优化 停车场导向系统设计优化 购物中心/商场货运通道设计优化 商业工程管理前期介入 项目立项决议可行性研究阶段介入关键点 计划设计阶段介入关键点 设备安装调试阶段介入关键点 完工验收介入关键点 装修装饰阶段介入 商业工程项目标接管理和验收 商业工程问题整改和完善 工程遗留问题通常处理方案 工程问题、缺点产生原因 商业管理工程客服体系人员组成 商业工程设备管理关键目标和任务 商业工程设备管理内容 商业工程设备固定资产管理 商业工程设备设施档案管理 商业工程设备设施维护和保养 商业工程设备设施维护保养基础要