【财务管理收益管理 】福华商业中心收益分析与合作方案.docVIP

PAGE 1 {财务管理收益管理}福华 商业中心收益分析与合作 方案 一、项目销售与租金收入 1、本案销售总额预测（￥：22985 万元） 说 明 ： 楼层 面积（㎡） 均价（元） 总价（万元） B1F 1F 2850 5225 5170 5160 5160 5160 28725 6800 13600 9400 1938 7106 2F 4859.8 3612 ① 销 售 面 3F 7000 4F 5800 2992.8 2476.8 22985.4 5F 4800 8001.88 合计 积以大洋百货规划图纸所标面积为参考。 ②本表的每层均价是本项目每层销售的平均底价。 2、物业租金收入预测（￥：36700 万元） 根据大洋保底租金 1000 万元和年营业额 6%的提成点数为福华 企业的商场租金,20 年的租赁期限,测算出福华商业中心商场 20 年 租金收入的总额为 36700 万元（见下表）。并且,第六年后的百货营 业额绝对数的递增部分未予计算。 时间（年） 营业额（亿元） 租金（万元） 备注 第一年保底 第二年 提成点数（%） 2003 1000 1500 1680 1800 1920 28800 2004 2005 2.5 2.8 6 6 6 6 6 第三年 第四年 2006 3.0 第五年开始 营业额统一 2007 3.2 2008-2022 3.2*15 按 3.2 亿计 算 20 年租金总收入：36700 万元 二、租金收入与返租租金估算 1、 平均年返租回报租金支出 22985 万元*8.5%=1953 万元； 12 年返租总支出：12*1953 万=23436 万元。 2、 租金收入以 2.8 亿年营业额计算,则每年租金收入为 2.8 亿*6%=1680 万 元； 12 年租金总收入为：12*1680 万元=20160 万元。 3、 12 年的租金收入减去 12 年的返租租金支出,平均每年需贴补 273 万元 {（20160-23436）/12}=-273 万元。 4、 本案销售总收入 22985 万元,每年以银行 2%（定期存款）的利息收益,则 11 年*22985 万元*2%=5056 万元（不计复利）。每年利息收入 460 万元,扣 减返租租金支出贴补部分仍有盈利 187 万元。 综合以上评估,本项目返租销售方案具有较高的可行性。 三、返租销售分析 1、楼层平面分割方案（草案） 楼层 B1F 2850 136 1F 2F 3F 4F 5F 类别 面积（㎡） 5225 193 5170 252 5160 252 5160 252 5160 252 单元（个） 主力面积 （㎡） 15-25 20-35 15-25 15-25 15-25 15-25 总销售面积：28725㎡总单元数：1337 个 （分割平面详见附图一）。 2、返租运作模式分析 目前,对于商场的销售,似乎除了“售后返租”外已无其它更好的办 法,于本项目而言,要在短期内达到预定的销售目标,盘活企业资金, 则必须在借助“大洋”的进驻而实行“带租约出售”的营销新模式（其实即 是“售后返租”的升级版,并且泉州在售商场个案里,均为 8.8%以上的 投资回报）。 为最大程度保障项目营销战役的成功,建议本案实行“带租约出售” 泉州第一家的营销模式新概念,具体操作方案有三： 1、单纯的带租约出售： 1）“回租期”12 年（突出竞争优势）； 2）12 年租金平均收益率（回报率）为 8.5%,即以每 4 年为一个 阶段,第一阶段（4 年）的租金回报率为 8%,第二阶段 8.5%,第三阶段 9%； 3）按销售总价计算租金,前 1 年租金在购买商铺时在首付款中一 次性扣除,以减轻购房者的资金压力,并可起到降低销售门槛 的作用。余下年限的租金,可选择每季度定时将租金提前支付 予客户； 4） 律师见证租赁合约的刚正性和有效性,以提高客户的投资 信心。 2、在方案 1 的基础上,将租金的支付方式略作调整,建立客户投资 信心保障体系,强化投资信心,以此来消除本项目前几次销售未果 所造成的负面影响。具体方式： 1）第 1 年的租金在客户购房的首付款中扣除； 2）余下的 11 年租金可通过契约银行,由银行每月（季度）定时 将租金打进客户专用的银行帐户。其它条件不变。 3、首创营销新模式带租约出售,租金保险承保。即于保险公司合 作,实行买福华商场旺铺,回租的租金支付风险由保险公司承保。 在实际的操作上,可套用中保公司的“鸿泰两全”之保险险种。即除 第 1 年租金在首付款抵扣外,其余租金支付由保险公司进行风险 承保。（参照中国房地产报 02 年 8 月 26 日第 3 版） 4、带租约销售示范表 单元 销售 租金支付与销售收入对比 楼层 单价 总价 首 期 款 1 扣 实际首付