某市同致地产某商业广场地产项目营销执行方案.docVIP

PAGE 1 {营销方案}某市同致地产 某商业广场地产项目营销 执行方案 xx 广场营销执行方案 目录 第一部分项目分析 一、 二、 三、 近期市场状况 项目概况 项目定位 第二部分销售策略 一、 销售总体策略 二、 入市时机及销售前提 销售阶段及工作安排 各销售阶段推货策略 销售管理 三、 四、 五、 六、核心卖点的提炼 第三部分价格策略 厘定价格的相关因素 一、 二、 三、 四、 五、 六、 七、 价格定位 价格策略 定价原则 付款方式及折扣控制 价格控制 回款预估 第四部分宣传推广策略 一、 二、 三、 四、 广告目标 宣传推广策略 媒体组合策略 推广费用预估 第五部分项目包装 一、 二、 三、 四、 附件： 包装总纲 基础形象设计 营销通路的包装 卖场形象包装 一、媒体投放计划及费用安排 二、价目表 第一部分项目分析 一、 xx 市商业地产的市场现状 （一）近期 xx 市商业地产市场概况 2005 年,xx 市商业地产在政府实施房地产市场规范化运作、加快地铁等城市基础设施建 设等多项利好因素推动下,呈现出稳步发展的势头,在售和在租的的大型商场亮点频现,正 佳广场、维多利广场、光明广场、名盛广场、地王广场、盛贤纺织（布艺）城、十甫名都等 大型商业,分布在市内各个热点区域,四面开花,去年的商用物业大旺,呈现一派喜人景象, 主要表现在以下六方面： 1、体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）引领潮流 体验式商铺开发（SHOPPINGMAII）是 2005 年最流行的商业形态,不少商用物业发展商 竞相尝试,去年风头最足的商业项目都定位于 SHOPPINGMAII。据悉,目前 xx 在建的 MAII 有 5 个,天河区的正佳广场、北京路的光明广场和名盛广场,位于奥林匹克体育场旁的“花 花世界”以及白云区的百信广场。除尚未开售的“花花世界”其他项目推出市场后的租销售 情况都较不错。xx 市场都接受 MAII 这种类型的商业项目。xx 广场就项目的实际情况,借这 一趋势将项目定位为 xx 首席社区商业 MAII。 2、专业市场行情看涨 由于 xx 经济的持续高速发展,加上特有的地理位置及周边地区强大的产业链支持,xx 的专业市场一直是商业布局中重要的一环,且各类专业市场的表现的非常繁荣。2005 年下半 年陆续有专业市场商铺推出市场,销售和出租情况都相当理想。如鞋业皮具市场有金龙盘国 际鞋业皮具贸易广场,布艺专业市场有海印盛贤纺织（布艺）城,美容美发专业市场有美博 城,电脑专业市场有颐高数码广场等,我司认为,专业市场的选址十分重要,去年推出的专 业市场都建在商业气氛逐渐浓厚的地方,或者在传统的商业街,这是专业市场依旧繁荣的原 因。 3、主题商场的开发逐渐成趋势 主题式的商场由于具体清晰的定位及鲜明特色,对加强商户的竞争力及吸引客户方面有独 特作用,也是商用物业发展商喜欢的形式之一。2005 年底以“主题商场”的形象推出市场的 商铺有上升的趋势,如富力儿童世界、广百玩具城、运动前线、南天国际照明广场、xx 百利 国际婚庆中心、百安居等,都很受置业者、投资者和消费者的关注。根据发展趋势,所以四 楼考虑作为儿童主题的商场。因为项目只有 99 个车位不足以支撑大型酒楼和整个商场的使 用,所以建议五楼做主题餐饮,设置西餐厅和咖啡馆,如引进伯顿等。 4、新开商场引入大型名牌商家 大型商铺能够做旺,一靠地理位置。二是靠聚集人气,此外还看能否提供齐全的商品种 类,让顾客实现“一站式”消费。如正佳广场、维多利广场都以大品牌商家为主要客户,一 是可以提高档次,另外也可以让消费者享受更多的购物乐趣。而新光城市广场在招商过程中 引入了家乐福和顺电两大商家。经过招商部的努力,主力商家方面已经确立美国诺马特超市。 5、岁末商铺广告投放量激增 2005 年 11 月 1 至 12 月 20 日,共有 36 个大型商场、专业市场、裙楼商铺和小区铺在 xx 报纸媒体作广告,比 9－10 月份多出 4 个,其中 xx 市内有 34 个,市外有 2 个。报纸的广告 量为 4 元,比 9－10 月份增加 63.9%,其中市内商铺的广告量占商铺广告总量的 99％。广告 投放量原定为 500 万,我们认为考虑到对接广电房地产的品牌向全国输出的需要,应该增加 100 万的广告投放,组建成全方位的市场进攻体系。 6、投资增长较快、整体市场供大于求,总体价格走低。 2005 年 1－9 月 xx 市批准的商预售面积达 48.52 平方米,成交面积为 41.12 万平方米, 同比增长 47.57%和 11.47％。xx 市特别是八区商铺的提供量大增,呈现出迅猛发展的势头。 受提供量的巨大影响,虽然 2005 年前三季度的成交量与 2004 年相比有较大幅度的增长,但 少于 2