物流园区运作模式规划.docxVIP

PAGE PAGE # / 8 物流园区运作模式规划 组长：王雅梅 成员：王雅梅高成东 蔡智俣余晔萌 吴德桥史振樾 物流园区运作模式规划的意义 物流园区规划，受到更多重视的是建设方面的规划， 运作模式方面的规 划往往被忽视，这很容易产生物流园区建设偏离原定计划， 设施建设与进驻企业 运营要求不一致等问题，导致物流园区规划的先天不足。 物流园区运作模式规划的目的 是解决”物流园区应该如何去建设”以及”物流园区建成以后如何 运营”两方面的问题。 物流园区运作模式规划的内容 开发模式 管理模式 盈利模式 发展模式 开发模式包括 经济开发区模式 主体企业引导模式 物流地产商模式 综合运作模式 一个物流园区究竟适合采取哪种开发方式， 主要取决于政府对物流园区 规划的战略思考， 城市或区域经济发展水平， 资本市场环境， 城市或区域物流市 场发育程度及物流企业发展状况等因素。 另外，我国物流园区建设与运营， 一定 要适合我国现阶段实际情况。 仙尧路物流园区开发模式 首先，我国物流业起步较晚，但原有物流设施存量大，利用率低， 开发时可以优先考虑利用。 其次， 我国经济发展水平不如欧美等发达国家， 因此 开发时应尽量减少政府投资，争取吸收外资及民营资本进入。 其次，当前我国物流园区的开发基本上采用综合运作模式， 即根据 不同功能分区或特殊项目的具体情况有针对性地选择四种模式中的一种， 或采用 一主多辅的形式。 目前，我国对物流的商业开发有土地， 税收， 以及市政等诸多优惠 措施，鼓励民间资本进行开发运作。 综合以上几点考虑以及实际情况的约束，我们采用物流地产商模式。具 体采用类似部分高速公路运营模式的 BOT莫式，即政府统筹规划物流园区与我国 改革方向一致， 然后政府将所有权与经营权分离。 政府通过给物流地产开发商适 宜的土地与税收的优惠政策， 让物流地产商对园区的道路， 仓库和其他物流园区内的基础设施及基础型装备的建设和娱乐办公等设施进行建设和投资。 然后由投 资者寻找专业的物流运营商经营一定年限， 运营商负责园区的招商，融资，运营 等工作，期满投资者收回经营权。 物流地产商模式的优点 政府与投资者和运营商各自承担不同的职能，取得各自所需要的利 益。既保证了政府参与园区开发的指导思想， 又合理利用了民间资本，同时又取 得了社会效益。民间资本也得到了发展。 结构图如下图所示 物流地产商土地优惠政府 物流地产商 土地优惠 政府 税收优惠 统 筹 兼 顾 物流园区运营商寻找企业进 驻 物流园区 运营商 融资经营 2.1管理模式 物流园区的管理模式主要是指物流园区管理组织机构的建立及管理组 织在园区中的角色定位。 物流园区的管理模式受几个因素的影响： 物流园区的建设目标，这决定了政府对其在物流园区管理中职能定位的思 考； 物流园区的开发模式，投资开发主体不同，园区的管理模式也不同； 园区的规模与功能，如果园区较小，功能单一，则可以采用比较简单的管理 模式，如果园区规模很大，则管理模式也就复杂； 受到地区行业协会的影响。 管理模式的类型：管理委员会制 股份公司制 业主委员会制 协会制 房东制 仙尧路物流园区的管理模式 由于物流园区的的开发模式是决定其管理模式的主要因素， 我们根据 上面所说的开发模式以及其他因素综合，选择了“房东制”的管理模式。 特点： 这种管理模式是物流地产商完成土地开发、 物流基础设施建设之后， 把土地、 仓库、办公楼等设施租赁或转让给各类物流相关企业，而自身成为“房东” ，只 收取租金而不参与经营， 园区为企业提供的服务主要由政府相关职能部门或委托 给专业公司来经营。房东制属于投资行为，对物流园区的整体开发能力较差。 盈利模式 物流园区的盈利模式主要是指物流园区通过选择提供合适的物流服务 功能获取相应的经济利益。 由于物流园区的投资巨大， 盈利模式有限， 所以投资 回报缓慢。 仙尧路物流园区盈利途径 目前，物流园区的盈利途径主要来自 5 个方面，即土地增值，出租收入， 服务费用， 项目投资收益及其他收益。 本报告规划的物流园区盈利途径主要从前 三方面来获取。 因为，物流园区初建没有精力与财力去投资其他项目， 并且国内 物流园区还没有成功上市的先例。 土地增值：当物流商将空地建设成有一定的基础设施之后， 地价将会有一定 的提升，随着物流园区的运营， 价格还会上涨， 地价的上涨必定会带来租金收入 的增长。 出租收入： ①仓库租赁费用， 这是出租的主要收入来源， 将大型的仓库及仓 储运输设备 出租给入驻企业，收取租金。 设备租赁费用，将一些交通设施及物流设备出租给企业，收取租金。 办公生活房屋租赁费用，将办公楼，住宿，餐饮及娱乐楼盘出租。 停车场收费，物流园区的停车场对外来车辆进行收费停车。 其他管理费用。主要是物业管理费等