以房抵债税务争议处理.docVIP

以房抵债税务争议处理 房开企业用房子或建筑材料等非货币性资产抵偿工程款的现象十分普遍。 以房抵债在会计处理上，一般来说应按债务重组处理。 债务重组，是指债 权人在债务人发生财务困难情况下， 债权人按照其与债务人达成的协议或者法院的裁定作出让步的事项。 也就是说只要是改变了原合同规定就是债务重组。 所以债务重组不仅包括非等价偿债还 包括等价偿债。 但要注意的是， 如果原合同规定就是以房产售价等额归还债务的则不属于税收上的债务重组 1，营 业 税 全 额 征收 国税函 [1998]771 号《关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（现行有效） 单位或个人以房屋抵顶有关债务， 不论是经双方 ( 或多方 ) 协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移， 且原房主也取得了经济利益 ( 减少了债务 ) ， 因此，对单位或个 人以房屋或其他不动 产抵顶有关债务的行 为，应按“销售不动产” 税目征收营业税。 2，契 税 全 额 征 收 关于以房抵债征收契税的复函 （91）财农税字第 号 四川省财政厅： 厅 川 财 农 税〔1991〕24 号文收悉。经研究，现答复如下： 同意你厅意见。对以房屋抵债， 房 屋所有权发生转移的，应视同房屋买卖 ，由承受方按买契税率缴纳 契税。 3，会计处理 房开企业多是用开发的房屋抵偿工程款的。房开企业开发的房屋多属于存货。 债务人以开发的房屋抵偿工程款应按以存货清偿债务处理。 （ 1）以房屋存货 清偿债务的， 债务人应按债务账面价值转销债务，按存货的账面价值结转存货， 将债务账面价值扣除营业税及附加和存货账面价值后的金额确认为当期损失或资本公积。 2）受让的房屋 一般作为固定资产管理的，债权人应按债权 的账面价值结转债权，按债权的账面价值加上应支付的相关税费，确认固定资产。 受让的房屋是否发生减值，在重组日不涉及，待期末与其他资产一并考虑减值问题。 这里债权人应支付的相关税金一般是 指契税，而产权转移书据的印花税应在管理费用中体现。 4，如 何 确 定 房屋计税价格？ 第一种情况（等价偿债）：如果是以公允价（售价） 100 万的房屋，抵偿 100 万的债务， 房屋成本 80 万。 此种情况，债务人应纳 营业税 =100*5 ％ =5 万；应计入应纳税所得额 =100（销售收入）-80（销售成本） -5（销售税金） =15 万 这时债权人接受房屋的会计成本 =计税 成本 =100 万。 契税计税依据也 100 万。 第二种情况（非等价偿债但售价低于债务金额的） 如果是以公允价（售价）100 万的房屋，抵偿 110 万的债务，房 屋成本 80 万。 该种情况下债务人 应 纳 营 业 税 =100*5 ％ =5 万，还是110*5％=5.5 万呢？ 100 万为销售额的理由是：多出的 10 万属于债务重组所得，是营业外收入， 不应计算营业税。 但税务局认为： 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条规定，除本细则第十二条另有规定外，负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并向对方收取货币、货物或其他经济利益的单位。 也就是说其他经济利益应属 于营业额。 而豁免的 10 万元债务当然是属于实实在在的经济利益了。 所以说应按 110 万为营业税的计税依据。 债务人在所得税处理上，应计入应纳税所得额 =110（销售收入） -80 （销售成本） -5 （销售税金） =25 万 债权人接受房屋的会计成本 =110 万。计税成本 =100 万。 值得注意的事， 债权 人 重 组 损 失 110-100=10 万，可按规 定经税务机关批准后准予税前扣除。 损失扣 除后，会计成本 =计税成本 =100 万。 契税计税依据为110。 国家税务总局对于北京市地方税务局《关于国有土地使用权出让契税计税依据确定问题的请示》 （京 地税地 [2009]124 号） 批复中明确： 出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部 经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的， 应按照土地成交总价款计征 契税，其中的土地前期 开发成本不得扣除。 第三种情况（非等价偿债但售价高于债务金额的） 如果是以公允价（售价）100 万的房屋，抵偿 90 万的债务，房屋成本 80 万。 这种情况下债务 人 应 纳 营 业 税 =100*5 ％ =5 万，还是 90*5 ％=4.5 万呢？ 税务局可以 100 万为销售额。也可以按 90 万计税。（营业税和契税） 实际情况是房屋售价 100 万高于 90 万。如果按 90 万计税则属于价格明显偏低， 应调 整。 理由是根据《营业税暂行条例实施细则》第十五条，“纳税人提供应税劳务、 转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权核定其营业