上海二手房易全过程概要.pptVIP

上海市二手房市场现状 小组成员:江忆、邵晓婷、徐佳佳 2012年4月8日 主要内容 口一、二手房现状 口二、买卖交易流程 口三、缴税流程 班口四、交易税费 口五、交易注意事项 二手房现状 最近几年,中国对房地产市场似乎进入调 整时期——一越调越高。“涨价-调控-再涨价 再调控-再涨价”已成为近几年来数轮楼市宏 观调控的缩影。 而众所周知,刚性需求只可能在房价压 力、调控政策作用下推延购房,而不可能就 此消失,因此,在受到本论调控政策受限之 后,这部分需求势必将要爆发。就像今年年 初的那波楼市上涨行情 与此同时,上海十二条新政提升了土地 增值税,无疑是增加了开发商的开发成本 虽说政府是有意要减少开发商的利润空间 但是,无奸不商,相信开发商总会变着法子 把这部分多余的成本转嫁到房价中来。到头 来,为高昂税费埋单的还是购房者 二、买卖交易流程 交税 任留买方,「付首朗 汁公量希正明 网同书 签贷飘 明(不需 三、缴税流程 买壶合 正过的 季金君证明哭牛 领首並毪及 缴新道学粒 揆砻 缬契积 「赆羟 四、交易税费 日1、卖方涉及的税费 ■(一)普通住宅: 口1、营业税:购买未满5年(含5年)的房产对外出售营业税为房 价的5.55%,满5年则免征营业税。2、个人所得税:购买未 满5年(含5年)的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所 得税为房价的1%或差价的20%,满5年并且是家庭唯一的生活 用房则免征个人所得税 (二)非普通住宅: 口1、营业税:购买未满5年(含5年)的房产对外出售营业税为房 价的5.55%,满5年则征差价差价的5.55%2、个人所得税: 购买未满5年(含5年)的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售 个人所得税为房价的2%或差价的20%,满5年并且是家庭唯 的生活用房则免征个人所得税。 日2、买方涉及的税费 ■(一)普通住宅: 三日0-90平方米(含90),内环总价330万以内,中环总价 200万以内,,外环160万以内契税税:1%(2012年2月新政 第二套房契税为3%) 口90-140平方米(含140)契税:1.5%,内环总价245万 以内,中环总价140万以内,,外环98万以内!(2010年10月 17日新政,第二套房契税为3%) (二)非普通住宅 口契税:3% 口注:普通住宅必须同时满足以下3个条件 口1)、五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、 新式里弄、旧式里弄等; 日2)、单套建筑面积在140平方米以下; 口3)、坐落在内环线(以中由路环线)以内的总价低于245万元/套, 内环与外环之间的总价低于140万元/套,外环线以外的总价低于 98万元/套 口3、税费起征点 二手房交易税-二手房交易个人所得税征税依据 口普通住宅2年之内:{售房收入一购房总额一(营业税+城建 税+教育费附加税+印花税)}×20%;2年以上(含)5年以下的普 通住宅:(售房收入一购房总额一印花税)×20%。出售公房:5 年之内,(售房收入一经济房价款一土地出让金一合理费 用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土 地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅 免交 口按照《个人所得税法》规定,个人出售自有住房取得的所得 应按“财产转让所得”项目计征个人所得税,税率为20%。同时, 1999年12月,财政部、國家税务总局、建设部就有关问题又作 出了明确规定,具体分三种情况征税 口1、个人出售除公有住房以外的其他自有住房,其应纳税所 得额按照个人所得税法的有关规定确定。即按照转让财产的收入 额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20%的个人所得税,合 理费用指卖出财产时支付的有关费用。 日2、个人出售已购公有住房,其应纳税所得额为个人出售公 有住房的销售价,减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支 付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得 攵益以及税法规定的合理费用后的余额。 口3、职工出售以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、 安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房,比照已购公有 住房确定应纳税所得额 日4、关于利润 口计算方法:利润=转让收入一房屋原值一转让住房过程中缴 纳的税金及有关合理费用 口纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由 的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。对转让住 房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、 发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除三 房屋原值、转让住房过程中缴纳乃敖鸺坝泄睾侠矸延谩 口1、房屋原值为:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的 相关税费,