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中外不动产登记制度考察 楼建波:北京大学法学院房地产法研究中心主任 国土资源部地籍管理系统干部培训,2011.10.13,太原 CREE 北京大学房地产法研究中心  寸论提纲 不动产登记制度的概念 、物权的公示公信:不动产登记制度的理论基 础 三、我国不动产登记制度的特征 四、我国不动产登记的法律渊源 五、土地登记的类型与房屋登记类型的比较 六、国外不动产登记制度的类型化研究 七、中外不动产登记具体制度比较及我国不动 登记制度的完善 八、我国不动产统一登记的含义、意义及实现  不动产登记的概念 不动产登记是指将不动产物权的设立、变更、转让和消灭记载于登记 薄公示的行为。 本法所称土地登记,是指将国有土地使用权、集体土地所有权、 集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需 要登记的其他土地权利记载于土地登记薄公示的行为(《土地登 记办法》第2条)。 本办法所称房屋登记,是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他 应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为(《房屋登记办 法》第2条)。 问题 不动产登记只是对权利的登记吗?——与地籍管理,地理信息系 统的管理 记载于土地登记薄是否就是公示? 登记行为的性质? 不动产登记作用?  物权公示公信:不动产登记制 度的理论基础 定义:物权的公示是指物权在变动时,必须将物权变动的事实通过一定的公 示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况,以避免第三人造受 损害并保护交易安全。物权公信是指物权发生了变动并依法进行了公示,则 即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵,但对于信赖该物权的存 在并已从事了物权交易的人,法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的 法律效果。 物权公示公信是整个不动产登记制度的理论基础,体现在《物权法》的许多 条文中 ◆第9条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。 (公示原则) 第20条的预告登记——在登记生效主义原则下对债权人利益的一种保护手段 登记生效原则的例外性规定——解决公示原则在解释上的困难,满足实践的需要 第106条的善意取得和第21条的登记错误赔偿责任——登记公信力的体现 第19条的更正登记和异议登记——真实权利人的程序性救济手段 问题 ◆非因法律行为而取得的不动产物权的特殊性 登记、权属的转移、占有的转移、风险的转移  三、我国不动产登记制度的特征 登记效力的多样性 不彻底的属地登记 《物权法》第10条:不动产登记、由不动产所在地的登记机构办 理。《房屋登记办法》第4条、《土地登记办法》第3条。 ◆但是,海域使用权登记 分别登记 县级以上人民政府国土资源行政主管部门进行的土地权利登记和 矿权登记 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的 负责房屋登记工作的机构进行的房屋权利登记 县级以上林业主管部门进行的林权登记 农业行政主管部门负责的草原所有权与使用权登记 县级以上地方人民政府渔业行政主管部门负责的水面滩涂养殖使 用权登记;國家海洋部门负责的滩涂登记 农业部门负责的耕地承包经营权登记;等等  四、我国不动产登记的法律渊源 法律:《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农 村土地承包法》、《渔业法》、《海域使用管理法》、《森林法》、 《草原法》、《矿产资源法》、《水法》、《担保法》。 部门规章层面的《土地登记管理办法》、《农村土地承包经营权证管 理办法》、《林木和林地权属登记管理办法》、《林木林地杈属争议 处理办法》、《水域滩涂养殖发证登记办法》、《房屋登记办法》。 地方的登记规范。 讨论《物权法》的下面两个条文: ◆第10条2款:国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围 登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。 第246条:“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构 和登记办法作出规定前,地方性法规可以依照本法有关规定作出 规定。  五、土地登记的类型与房屋登记类型的比较 登记办法章节编排上的差异 《土地登记办法》除总则、一般规定土地权利的保护、法律责任、附则 外,则分为 口第三章土地总登记、第四章初始登记、第五章变更登记、第六章注 销登记 口第七章其他登记,包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记 《房屋登记办法》除总则、一般规定、法律责任、附则外,分为: 口第三章国有土地范围内的房屋登记(所有权登记、抵押权登记、地 役权登记、预告登记、其他登记),其中其他登记包括更正登记、异 议登记与查封登记 口第四章集体土地范围内房屋登记 房屋登记中有所有权转移登记,但土地登记中采大变更登记的概念