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房地产企业的权变经营与创新发展 近年来，在中国的主要行业中，很少有哪一个经历过像房地产业这样频繁的 政策调控。自2003年CBCM开始监测中国房地产上市公司竞争力以来，房地 产业的宏观调控政策就一直没有停止过：2003年，面对趋热的房地产市场和 攀高的房价，中央政府开始紧缩房地产信贷政策及城市土地批租政策；2004 年，为了控制局部房价飙升，中央继续加大力度核查城市土地批租，并强调 打压投机炒房；2005年，以两个“国八条”为代表的“房地产新政”决心要 消除部分中心城市的房地产“泡沫”；2006年，“国六条”及其实施细则强力 出台，更决心要改变中国房地产业的供给结构。 频繁出台的房地产调控政策，让房地产企业的生存环境不断变化。尽管从长 期来看，房地产宏观调控的方向和目的是中国房地产业的持续健康发展，但 短期内，这些政策变化给房地产市场带来的冲击也是相当大的。虽然对这些 调控政策的评议各执一词，但若具体观察每一个房地产企业，所展现在大家 眼前的，依然是它们权变经营、顽强生存的事实。 如果进一步地考察，在房地产企业权变经营、顽强生存的背后，一直持续的 是中国房地产企业的不断创新。这些创新发生在多个方面，不仅有房地产设 计、建设技术上的创新，也包括房地产金融和营销领域的创新。正是在这样 的创新实践中，中国的房地产市场才得以实现真正意义上的发展。 一、房地产市场的变化趋势 尽管近年来中央一系列稳定房价的宏观政策陆续出台，2006年上半年又出台 了“国六条”及九部委细则，意在加强对房地产市场的调控力度。但从2006 年上半年的情况来看，这些房地产调控政策的效应尚未显现，甚至一些中心 城市的房地产市场持续升温。比如：根据北京市统计局2006年8 月发布的 二季度北京市企业景气调查报告，全市房地产业企业景气指数继续稳步上 升，达到了 137.3，创历史最高水平；从房地产经营指标看，全市商品房销 售面积、空置商品房面积和销售价格等指标均在景气区间运行，且比上季度 有不同程度的提高。这正如某房地产公司在其年度报告中所阐述：政府在房 地产市场增长过快时强力调控是毋庸置疑的，而中国房地产市场的长期持续 增长也是毋庸置疑的。 1.商品房平均销售价格水平 我国商品房销售价格的上升过程大致可分为三个阶段：（1）1988~1993年的 持续上升阶段。这一阶段商品房销售价格增速不断提高，从1988年的23.21% 提高到 1993年的29.84%。（2）1993~1999年的持续下降阶段。这一时期商 品房销售价格增速连续回落，到1999年降为-0.47%。（3）1999~2005年的持 续上升阶段。1999年以后商品房销售价格增速恢复上升趋势，增速逐年提高， 到2005年提高到19.46%。但在2004年之前价格增速上升幅度较小，属于缓 慢提升阶段，从2004年开始大幅度提升。 国家统计局公布的数据显示，2006年上半年70个大中城市房屋销售价格同 比上涨5.6%（6月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%），涨幅比上 年同期回落3.3个百分点。但事实上，这种回落更多由区域房产价格不平衡 所导致。由于上海以及江浙等地区房价在这一阶段没有出现明显上涨，从而 拉低了全国均价。上海以及江浙地区，2005年下半年出现了因宏观调控带来 的房价回落，由于这些地区房地产份额占全国比重较大，从而在很大程度上 影响了全国的价格上涨水平。如果单独来看，2006年上半年，北京和广东的 房价上涨幅度仍然是非常大的。 2.房地产开发投资增长情况 2006年的上半年，我国房地产开发继续保持了较快的发展势头，前7个月完 成投资9411亿元，同比增长了24%。分地区来看，2006年上半年房地产投 资仍然主要分布在北京、上海、江苏、浙江、广东这几个地区，这与 2005 年的分布情况基本一致，而且投资额均有一定幅度的增加。 从增长速度上看，2005年下半年以来，尽管在全国范围内的房地产投资增长 速度基本保持稳定（20%左右），但在不同地区增长情况大不相同。其中，北 京、广东、福建、辽宁的房地产投资增长速度较大幅度增加，而上海、浙江、 江苏、海南、陕西等地的房地产投资增长速度较大幅度下滑。 3.房屋供给面积增长幅度 1998年以来，全国房地产施工面积、竣工面积都保持了持续快速的增长，到 2004年，各类指标的增速均达到了近年来的最高水平。但受房地产新政的影 响，2005 年全国房地产施工面积和竣工面积比上年均有所回落。2006 年以 来，由于信贷增加、货币供给宽松、土地开发期限的出台，并且由于上年基 数较低等因素的影响，房屋施工面积和竣工面积增长都比