某项目国民经济评价.pdfVIP

11 项目国民经济评价 本项目开发涉及大量的国有土地资源， 对琶洲乃至广州市经济社会的发展 具有长期、重大影响，因此，项目开发有必要从国民经济的角度考核项目的经 济效果。由于土地开发几乎涉及国民经济的各个领域以及社会经济的各个方 面，要完整、客观、准确的估计项目开发对相关行业、相关区域的影响（如对 周围其他土地价值的影响、对相关产业的促进作用以及乘数效果等）确有相当 的难度。因此，我们主要在项目财务评价的基础上进行国民经济评价。 11.1 参数选取 11.1.1 影子价格选取 本项目为城市土地开发项目，这里只确定土地影子价格。 本项目所征用土地征用前的状态比较复杂，其中有部分城镇化的土地、大 部分为农用土地（包括农田、水塘、林地以及部分闲置农地） ，国民经济评价 中须考虑土地征用前的最佳用途（机会成本） ，从而就需要分别计算各类土地 的最佳机会成本，然后再进行加权平均。显然，这样分析的工作量非常巨大。 琶洲地处广州东进、南拓轴的重要节点，目前广州市周边城市化的进程非 常迅猛，预计广州国际会展中心即使不选址琶洲， 琶洲也会较快地实现城市化。 我国土地价格的基本现状是：大城市地价高于一般城市，城市地价高于农村。 因此，按照城镇化的土地来计算琶洲土地的影子价格，更符合稳妥、审慎的原 则。 近年来，我国土地管理的宏观调控力度不断加大，有关的法律法规相继出 台，城镇土地市场不断规范化，已经基本实现市场化，土地价格基本取决于市 场供求关系，因此，选取土地的市场价格为其影子价格。 11.1.2 社会折现率选取 根据国家有关规定，选取社会折现率 Ic =10%。 11.2 直接效益和直接费用估算 11.2.1 直接效益估算 本项目的直接效益是土地出让的收入， 基于广州土地供应的市场化程度已 经非常高，琶洲土地绝大多数将采用招标、拍卖的方式进行出让，招标、拍卖 的价格已经比较真实地反映了土地的实际价格， 故评价中直接采用财务分析中 的数字，不做调整。 11.2.2 直接费用估算 1. 投资估算的调整 本项目财务评价中的投资费用为 431951.58 万元，由于项目投资费用中所 涉及的因素绝大多数都属于市场定价的范畴，故国民经济评价中直接采用，不 做调整。 2. 剔除转移支付 在国民经济评价中，国内银行的借贷利息、项目上缴国家的税金、以及上 级管理费和地方政府的有关规费等，既不增加国民经济的资源消耗，也没有为 国民经济作出新的贡献，在计算国民经济费用效益时应予以剔除。 本项目中应予剔除的金额有，银行贷款利息 10186.47 万元，土地征迁税 11308.91 万元，合计 21495.38 万元。 3. 项目直接投资费用 利用项目财务投资总费用，扣除项目其他投资费用和转移支付费用，本项 目直接投资费用为 410456.2 万元。 11.3 间接效益和间接费用 11.3.1 间接效益 土地是人类活动的直接载体， 土地开发与社会经济生活的方方面面都有不 可分割的联系，因此，土地开发的间接效益可以表现在许多方面，为了避免将 间接效益计算扩大化，我们仅从以下几个方面估算项目的间接效益。 1. 对琶洲地区城市化进程的影响