城综合体研究-以北京华贸中心为例.pptVIP

1 城市综合体研究 2 ? 深圳万象城 ? 上海新天地 ? 美国洛克菲勒中心 ? 鲁钝码头区再造项目 ? 日本天王洲再开发 ? 悉尼达令港文化娱乐区 …… 1 ： 综合体从来都是城市的中心，只有成为区域城市地标、区域中心和象征， 才能实现物业开发价值最大化 3 2 ： 综合体功能复合，多重功能的相互联动使得其具备很强的 自我成长、 自我繁荣能力 ? 项目活力的核心，建立 高端形象 ? 形成完善配套、信息平 台 ? 项目利润实现的关键 ? 公寓为商业提供客源 ? 公寓可能降低项目整 体档次 ? 商业为写字楼、酒 店和公寓提供配套 ? 商业可能对公寓带 来负面影响 ? 利用其它功能，实现价 值最大化 ? 现金流来源 ? 为商业带来基本消费人 流 ? 实现较高的销售价格 ? 保持物业形象 ? 写字楼为商业、酒店 和公寓带来潜在客户 ? 写字楼可提高商业整 体档次 ? 写字楼与酒店可共享 大堂 ? 提升整体档次的有力手段 ? 标志性（尤其对外地和外 籍人士） ? 资产沉淀或整售 ? 酒店为公寓或者办公 提供共享的服务和配 套设施 ? 酒店可以提高项目整 体档次 住 宅 商业 办 公 酒 店 ? 作 用 ? 相互关系 4 3 ： 综合体的出现是一个城市形态发展到高级阶段的必然产物和标志，是城市繁荣和 活力的发动机，具备超越项目自身的价值。“浓缩城市”理论 —— 综合体实质上是 高度聚合的城市中心核 ? 多种建筑形态在各自功能空间之间建立一种 相互依存、价值互补 的依存 关系，并与城市景观和交通相协调，从而形成一个多功能，高效率，功能 复杂而统一的建筑聚落 —— 城市综合体 。 ? 其功能随着土地资源的稀缺正在逐步向多元、集约化发展。 5 1 2 3 4 5 6 7 8 9 高可达性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性 强大的对外辐射性 升值价值 城市综合体的特征 4 ： 城市综合体各物业的价值，不在于单一物业类型的价值，而更多在于综 合体本身带来的价值 6 5 ： 综合体必须形成强势的内部增值体系，办公、酒店、商业、居住共享 人流共同繁荣 综合体的运营价值主要取决于人流价值链 ---- 内部人流的流通关系 五星级酒店 商务 办公 商业 公寓 住宅 资源平台 商务租客 提升品质 旅游租客 商务消费人流 住家消费人流 提升品质 资源平台 提升品质 高消费人流 7 6 ：城市地标性综合体必须建立 三大标杆体系： ? 形象标杆 —— 各物业类型以统一的、高端的、引领城市发展的形 象面市，着力打造写字楼和商业 ? 产品标杆 —— 向领先城市看齐，打造领先济南市场产品、地标性 产品，形成价格标杆、市场焦点 ? 价值标杆 —— 依托形象标杆、产品标杆建立起来的价值实现标杆， 更多的是价值峰值 8 综合体开发模式解析： 综合体发展的典型模式 商业核心 模式 住宅核心 模式 深圳，华润中心 日本，博多运河城 广州，中信广场 深圳，信兴广场 香港，太古广场 深圳，星河国际 上海，上海商城 均衡发展 模式 写字楼核心 模式 酒店核心 模式 发展 模式 9 综合体开发模式解析： 各类模式的内外因驱动 模式一：酒店、写字楼、商场、住 宅等各种功能均衡发展的模式 模式二：以写字楼 为核心功能的发展 模式 模式三：以酒店为核 心功能的发展模式 模式四：以商业为核心功 能的发展模式 外 因 优越的地理位置――CBD/城市中心 便利的交通条件——主干道沿线 / 地铁 口 较大的规模――建筑面积 20 万㎡以上 客户（产业）支撑 ――已形成产业簇群 / 引入核心客户带来相 关簇群 / 未来商务核心 区 地理位置――不远离城 市核心区 交通可达性——主干道 沿线 客户支持――商务客户 地理位置――城市核心区 交通可达性地铁口 / 主干道 沿线 区域功能的缺乏，需求旺盛 人流及商业气氛 内 因 强制性的视觉冲击――超高层 / 建筑群 高水准规划设计――各功能共融不互 扰 功能化体系――五星级酒店 / 甲级写字 楼 / 高档 / 中高档购物中心 / 顶级酒店式 / 服务式住宅 开发商强劲的实力和丰富的经验