2021年土地评估所业务讲义.docVIP

土地评定所业务讲义 谈不上讲课，和大家共同学习，首先给大家介绍一下评定所工作职责： 1.专职负担基准地价、标定地价、出让底价等政府职能性、公益性、社会性非中介机构业务土地评定。 2.开展农用地，城镇用地分等定级估价工作，实施农用地、城镇用地基准地价定时更新和公布。 3.开展地价动态监测，开展建立本市地价动态监测系统网络。4.对本市各县事业性评定机构及土地评定中介机构进行监督，管理、规范估价行为。 5.完成各级领导交办其它任务和所里日常工作。 在这里有多个名词给大家解释一下： 一、基准地价：是指在城镇计划区范围内，对现实状况利用条件不一样等级或不一样均质地域土地，按商业、住宅、工业等用途，分别评定确定某一估价期日法定最高年限土地使用权区域平均价格。 二、标定地价：标定地价是政府依据管理需要，评定某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日土地使用权价格。 它是该类土地在该区域标准指导价格。 三、出让底价：是政府依据正常市场情况下宗地或地块应达成地价水平确定某一宗地或地块出让时最低控制价格标准。它是政府土地使用权出让时，政府首先出示待出让土地或地块 最低地价依据和确定成交地价（或出让金）基础。 那么土地使用权出让底价怎样确定呢？ 在中国，由政府垄断土地供给，其出让土地价格将对整个土地市场地价产生关键影响，确定出让底价时，应该由市、县人民政府土地行政主管部门委托有资质土地估价机构，依据基准地价、标定地价，当地市场供求情况，土地市场地价水平和拟出让宗地设定土地条件，评定出拟出让宗地在出让时点和出让方案设定土地条件下正常价格，并依据拟出让宗地评定价格，综合考虑，国家产业政策，地价政策，土地市场调控政策，调控方向，兼顾目前利益， 确定拟出出让宗地出让底价。 下面我给大家分三个方面作简单介绍: 基准地价更新工作 土地使用权招拍挂出让底价评定 土地地价动态监测工作 对中介机构具体监督管理 第一个题目是基准地价更新工作 ( 一）为何要做基准地价更新? 本市基准地价是从1993年第一次开始做，1994年，1998年，，，距今已经做过4次更新了，依据河北省冀政[]55号文件精神和《土地分等定级规程》要求要求基准地价每三年必需调整一次，本市基准地价距上一次基准地价已满4年了，所以我们正在进行基准地价更新工作，我们这一次更新工作是从10月份开始。上一轮基准地价基础反应了张家口市地价水平和土地市场行情,为政府出让和划拨土地使用权进入市场制订了价格依据。但伴随本市经济建设发展，尤其是三年大变样，城市道路改建和扩建，市内城区改造、南新区快速发展，目前基准地价水平已不适用。基础设施不停完善对地价水平提出了新要求，影响土地价格其中一个关键原因就是基础设施建设程度，基于以上原因，为科学客观合理反应出城市地价水平，必需对原有基准地价进行更新调整。 （ 二）基准地价更新这个概念是：基准地价更新是在土地定级或划分均质区域基础上，用土地收益、市场交易样当地价及地价指数等来重新确定某类用途土地在现实状况利用条件下于某一估价期土地使用权平均价格。 （三）下面介绍一下基础地价更新程序。 1.准备工作 准备工作关键有编写基准地价评定任务书、制订基准地价调查表和工作表、准备工作底图、确定基准地价评定区域等。基准地价评定任务书内容包含：城镇基础情况、基准地价评定工作领导和组织、估价时间安排和经费预算、估价结果及技术方案等。基准地价工作底图为： 中等城市 1：5000——1：10000 2. 资料调查和整理 调查通常要求：（1）调查、搜集到相关地价资料要按地理位置标注到估价工作底图上 （2）调查以土地级或均质地域为单位进行 （3）样本抽样采取分类不等比抽样调查 （4）样本要有代表性 (5)样本分布要均匀 （6）调查样本数应符合数理统计要求，每级样本总数不少于30个 （7）所选样本 应能同时取得地价或利用效益和相对应土地条件资料 （8）土地利用效益等经济资料要求不少于近期连续两年数据 （9）出让、转让、出租、入股、联营、联建等和企业单位土地利用效益资料以人民币元为单位，正确到小数点后一位 （10）调查资料必需填入对应调查表格 样点资料整理： （1）样点剔除 逐步审查调查资料，将缺关键项目、填报数据不符合要求和数据显著偏离正常情况样点剔除 （2）样点资料归档 将初步审查合格样本资料，分别按土地等级或均质地域、土地用途、企业用地效益、低价交易方法和地价计算方进行归档 3.基准地价评定 4.基准地价确定 5.编制基准地价修正系数表 6.提交结果 ①土地估价工作汇报、土地估价技术汇报、 ②基准地价图 （商业、住宅、工业） 调整后基准地价更具现实指导作用，一是为政府宏观调控管理土地，利用经济杠杆科学指导土地经济发展提供依据；二是为宏观调控土地市场，量化土地资产提供依据；三是便