成都保利中心心营销战略的研究.pptVIP

营销战略 成都保利中心营销战略分析 成都市 场 销售策 区域市 略及执 营销 场分析 仃 战略 客户定 项目解 义 读 成都市场 09年成都主城区:供应、成交双双强势上扬 07年09年成部市主城区商品住宅供销情况 o9年的市场在成功消化本年度的供应的同时 也在消化。7、o8年的存量 o9年主城区商品住宅的成交量远大于供应量 成都市主城区商品住宅的的成交量几乎每月都 西俱(万平系)品足自积(万平米 处于每月100万平方米左右的高位 09年1月-11月成都市主城区商品住宅供销走4 2■第一个成交量高峰一5月,主体经济回暖、利 好政策和房交会的累加效应,使成交量一跃达 到了200多万平米 illl 4■第二个成交量高峰-1月,由于楼市利好政 策的结束和房价的一路上扬,出现了大量的恐 慌性消费,1月成交量达到145万余平方米 2009年市场存量概况 2009年1月-2009年11月商品住宅可售数据分析 1.312.283.314.305.316.307.318.319.3010.3111.30 一阿品住宅可售曲积一品住宅可售套数 截至2009年11月30日,成都市商品住宅可售建筑面积约51672万m(环比10月下 降12.35%),可售套数46293套(环比10月下降1268%) 根据成都市2009年的月平均成交面积(103万m/月)测算,目前的存量销售周期 为5个月,市场已属于中度供不应求的供求关系。 二、区域市场分析 09年成都二环区域内住宅供不应求 09年住宅价格月度走势图 十二月 铁应量销制数 可以看到, 2009年成都二环以内区域销售套数持续高于供应套数。环域市场呈现供不应求的局面。 2.二环内住宅因供需价格走势稳步上升 区域内可比楼盘选择 五D在板睛 最读 理式大國块 区域内可比楼盘选取原则 抄两酯 )A甲单价接近 可供货量较大 新读建没路板块 河产品形态趋同 项目品质接近 外双抽板块 来福土广场 按照以上原则,我们选择了:万 三环路 金色海蓉、成都A区、华宇荣国 来福士广场、朗御、望江橡树林 新城板块 华润翡翠城为參考 区域内可比楼盘横向比对 垂点项目华害辞国来福土广场成都A区 玺江树林华背翠万科金色海蓉 人国密路推早高升桥成熟区域临近锦 临河景观来大盘 9000 预计14000(装) 8500 8000 项日起阶还未开盘未开盘平着销告期还未开盘平稳销告期液稳平稳销告明 09年业绩 年销售约500套 推广力度 阶段性媒体煜 线上推广基本停 市场形象 临大盘笔按金昼管人 竞争力度 写字楼竞争 较大 较大 09年区域可比楼盘供应量46万方,除成都A区以外,其他楼盘均到近98%的去化率,总销售41万方。 区域可比楼盘2010年供应量预估 ■整体供应量将达38万平米左右。 ■供应高峰集中在今年上半年 特别是春季房交会的56月 ■主要供应集中在华润翡翠城。 ■来福士广场写字楼、服务式公 寓均为持有经营,不进行销售 二月三月四月五月六月七月八月九月 ■供应面积集中在90平米以下房 色海蓉 成部A区哪朗御·橡树林·卖型 源,占总供应量的50%左右。 ■各个开发商均会在上半年加速 从上数据根据09年销售情况预估 推货,快速销售,在项目平稳推 售期 、项目解读 顸项目核心价值解构 保利中心 区域价值 品牌价值 四大价值 产品价值投资价值 区域价值研究 二环内,主城区中心,配套极为成熟和齐全 教育配套:四川大学、川大附小、锦官 I商业配套圈 新城小学、棕北小学、棕北中学、中医药 大学、成都七中、成都信息工程学院 大生情心时 商业配套:一环路∏经济圈、川大校园 玉林生活配套 经济圈、玉林商业圈、桐梓林商业圈 棕南商业经济圈、百联天府商业经济圈 保利中 医疗配套:四川省第二人民医院、四川 省肿瘤医院、安琪儿妇产科医院、华西 自联天府生活程套 [样林生活配套 医院、华西口腔医院、华西妇产儿医院 棕南妇科医院