深圳安托山的项目开发研判重新定位安托山定稿66说课材料.ppt

重新定义安托山 地业安托山项目开发研判 中原地产 报告架构 开发环境区位分析 户型分板析 形象定位 新政出台:市场 从激涨到观望 2.片区供需:仍保 持供需失衡局面 【市场大势描述】 房价保迅速上涨 2006一季度住宅均价8126,14元平米,同比上涨2563%;关内价格达1031389元/m 总供应下降,供求紧张,市场火爆 2006一季度总供应量93.6万平方米,同比下降158%,住宅空置率下降19.48% 季度全市供求比例为052,特区内供求比为051 政策重拳频出 调整供应结构,稳定房价;国八条、深八条、温六条…….’市场持观望态度 宝安、龙岗、龙华成热点片区,香濒豪宅引人注且 ◆结论:随着宏现调控的实施,整体市场将趋于冷静平和,关内供求矛盾 雅以解决,关外补充作用更加明显,本年度内房价将保持小幅平稳上涨 【福田市场供需】 供应量大幅下座,需求旺盛,供需无盾突出 历年福田供求对比(万平方米) 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年第一季度 口批售量口销售量 区域优势强硬,豪宅供应大,价格高企 一季度均价1136871元平米,同比上涨48.98 区域未来土地开发以中小项月为主,大规模豪宅项且鮮见 【环香蜜湖片区历年供应量】 香蜜湖历年供应量(万平米) 0505050 21,6 2002年 2003年 2004年 2005年2006年1-6月 2005年,香蜜湖最后的豪宅大战,未来供应极为有限,向香蜜湖外围转移 【2005年底至2006上半年环香蜜湖片区销售量】 项目 开盘时间销售面积(建面) 销售状况 中旅国际公馆2期2005-10-1 19153 开盘当天销售95% 香山美树苑 2005-1022 99600 香蜜湖1号 2005-10-25 131000 低调发售,34套别墅2天售罄 水榭花都3期 2005-1029 96532 低调发售,一周售罄 香格丽苑 2005-12-10 90554 4个月售罄 香雅园 20063-19 22823 低调发售,2个月售罄 总计 632040 ≯供求分析:片区销售火爆,市场需求旺盛,供需比例失调,供应缺口较大 【开发环境总结】 福田供求矛盾突出,豪宅之战趋于尾声,高品质的中小项目主导市场 环香蜜湖供不应求,销售火爆,核心区域开发殆尽,外围区域将大有可为 香蜜湖成为市场王牌,环香蜜湖片区明显区分为三大层次,在价格、供 应结构和客户群方面有鲜明的区分 报告架构 开发环境 区位分析 户型分析 形象定位 1。新政出台:市场1.市场划分:香蜜 从激涨到观望 湖三大圈层 2.片区供需:仍保2.区域尴尬:现状 持供需失衡局面 与未来的矛盾 3.区位展望:站在 2008年时点上 重新定义安托山 【香蜜湖三大圈层】 香雅园 新天国际名苑 翠海花园二期 香蜜湖1号 香蜜湖外圈申旅国际公馆 水榭花都 香蜜湖内圈 香榭里花园 缇香茗苑 香山美树 园博中央 风临左岸 盛景国际 香诗美林 香蜜湖幅射圈 【香蜜湖内圈:供应量及价格分析】 楼盘 占地(m2) 面(m2)开盘时间售价(元/m2)高层 香榭里花园1期 49297 160000 999-61 2000-14000 香榭里花园2期 49297 67818 0000 200014000 647642(总 水榭花都2期142(总)10002011400 20000-26000 水榭花都3期 647642(总) 99480 2005-1029 6000 中旅国际公馆一期 122815 2003-67 14000-18000 中旅国际公馆二期 53530 2005-10 14000 27962.6 143390 香域中央 66904 2005-424 10000 5000-16000 93544 131000计206预计30 新推盘售价约15000元/m,一手楼与二手楼价格非常接近 水榭花都由于自身素质及区位优势,为片区二手楼中价格尖峰,接近2万元/m 香密湖1号高层再次刷新片区纪录,预计达3万元/m