特发服务-市场前景及投资研究报告：园区服务标杆，多元业态拓展.pdf

[Table_MainInfo] 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 特发服务 （300917 ）公司研究报告 2020 年12 月20 日 [Table_InvestInfo] 首次 投资评级 优于大市 覆盖 园区服务标杆，多元业态拓展 [Table_StockInfo] [Table_Summary] 投资要点： 发行价及数量  立足大厂合作，拓展多元业态。特发服务致力于成为中国高端综合服务运营 [Table_ReportInfo] 商。近年来，公司在提供物业管理服务的同时，还陆续拓展了政务服务、资 发行价格（元） 18.78 发行数量（百万股） 25 产经营等业务。2016 年混改完成后，先后中标阿里巴巴、深圳大疆科技、 股本结构 、中国移动、腾讯、蚂蚁金服等大厂项目。服务业态涵盖园区物业、公共 物业、商业物业、住宅物业等。公司高管团队具备多年物业相关经验，多维 [Table_AuthorInfo] 总股本（百万股） 100 特发物业或集团老员工。管理层和核心孤单通过银坤投资持有发行后上市公 流通A 股（百万股） 0 司11.25%的股份，激励就位，有利于保障团队稳定，助力公司长期发展。 B 股/H 股（百万股） 0/0  行业市场化空间充足，产业园区未来可期。公司主要业务收入贡献和利润贡 献来自园区业务。目前我国已有国家级高新技术园区168 个，主要分布在经 济较为发达地区。高新区企业总收入2010-2015 年收入年复合增速21.15%， 2020-2017 年利润年复合增速 17.68%。从存量和增量看，园区服务均存在扩 大市场化和综合服务水平提升的中长期需求。此外，百强企业中2019 年涉足 产业园区物业的数量占比仅为54.51% ，大幅低于住宅物业、办公物业、商业 物业，竞争相对较弱，特发服务具备先发优势。  经营成效和竞争实力分析。1 ）基本盘稳定，计费面积和单价稳健上升。2017 年至2020 年6 月底，公司加权平均计费面积从 1494 万平方米提升至2146 万平方米，平均计费单价从2.23 元/平方米/月提升至3.11 元/平方米/月。2 ） 政务服务发展迅速，成为新的利润增长点。公司积极拓展政务服务业务，2017 年至2020 年6 月底，服务项目数量从37 个增加到 102 个，服务内容从政务 服务大厅审批业务扩展到配套的信息化产品服务及档案管理等方面，毛利贡 献2020H1 提升至 14.2% 。3 ）增值服务收入波动大，业务模式尚不完善。受 到疫情和