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（3）与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万元/人。所得税税率为25％，折现率为12％.　　（4）由于环保、能源的要求，国家新出台的政策规定该类设备必需在5年内强制报废。要求：根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值（评估基准日为2010年12月30日）。（要求写出具体步骤，以万元为单位，小数点后保留两位）考虑规模.经济效益指数为0.7 提示：分别计算资产不同部分的实体性和经济性贬值率；注意实体性和经济性贬值率的关系 公式依据： 评估值=重置成本-实体性贬值-经济性贬值 -功能性贬值 1）用物价指数法计算重置成本=（80+15+5）×120%?105%+10×120%?115%=124.72（万元） 2）实体性贬值 2003年实体贬值率= 100%×4×60%?（4×60%+8×75%）=28.57% 2003年重置成本= （80+15+5）×（120%?105%）=114.29（万元） 2006年实体贬值率= 100%×1×60%?（1×60%+8×75%）=9.09% 2006年重置成本= 10×（120%/115%）=10.43（万元） 基准日被评估设备实体性贬值率= （114.29/124.72)×28.57%+(10.43/124.72)×9.09%=26.94% 实体性贬值=124.72×26.94%=33.60（万元） 3）经济性贬值 （1）提前报废引起的贬值 提前报废下2003年经济贬值率= 4×60%/(4×60%+5×75%)=39.02% 提前报废下2006年经济贬值率= 1×60%/（1×60%+5×75%）=13.79% 提前报废下基准日的贬值率= （114.29/124.72)×39.02%+(10.43/124.72)×13.79% =36.91% 提前报废引起的经济性贬值率= 36.91%-26.94%=9.97% 提前报废引起的经济性贬值= 124.72×9.97%=12.43 （2）解法2 尚可使用期限内设备限制引起的经济型贬值= 124.72×（1-75%0.7）=22.69（万元） 经济性贬值合计为　　12.43＋22.69＝35.12万元 4）功能性贬值（超额运营成本） 公式依据： 经济性贬值额=设备年收益损失额×(1－所得税税率)×(P/A ,r, n) （1）被评估设备的年超额运营成本额= （5-3）×2=4 （2）被评估设备的年超额运营成本净额= 4×（1-25%）=3 （3）被评估设备功能性贬值=3×（P/A,12%,5)= 3×3.6048=10.81(万元） 5）评估值= 124.72-33.60-22.69-12.43-10.81=67.9？（万元） 124.72-33.60-22.69-10.81=49.13（万元） 资产评估专业硕士综合题 注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料： （1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限为35年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。 （2）当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。 （3）该被评估房地产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。评估基准日预计同类房地产年租金应为1000元/平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算； （4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。　 （5）假设建筑物的还原利率为10%，土地还原利率为8%。　 （6）该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。　　 试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。　 1.选定评估方法 该宗房地产有经济效益，可以采用收益法进行评估。 2.计算建筑物的重置成本 重置成本=3000×510×（1+2%）6 =1723028.5元 3.计算基准日房屋现值 ①房屋年贬值额=［建筑物重置价×（1－残值率）］/使用年限=［1723028.5×（1-5%）］/35=46767.92元(!) ②建筑物现值=建筑物重置价－年贬值额×已使用年限=1723028.5－46767.92×（2007-2001）=1442420.98元 4.计算房地产年总收益 年总收益=1000×510×（1－22%）=