正商沙口路农业路项目地块分析报告-ppt文档资料.pptVIP

个案分析 借鉴点、警示点 借鉴点： 作为“2010年郑州最值得期待楼盘”、“2010年中国房地产宜居楼盘”，其在开发策略、产品规划以及户型配比、设计上都可为本项目做为参考与借鉴。 该楼盘开发初期，为减小周边工厂对社区环境的影响，在社区绿化方面下了很大的功夫。(l绿化率达41.5%，数百株原生态法国梧桐树…）本项目应在社区绿化方面做好规划建设。 警示点：大面积三房、四房出现滞销情况，本项目需有所警示。 个案分析 个案分析 物华国际——南阳路和农业路交汇处，区位优势明显，但在项目规划和产品设计上无创新点。 代理商 无 开发商 河南物华实业集团有限公司 位置 金水区南阳路285号（农业路与南阳路交汇处西南） 规模 总占地177亩，总建面积近40万平方米。计划分4期开发。一期工程总建筑面积4.2万平方米，共有3栋高层，全部为框架剪力墙结构的高档住宅。 建筑形式 高层 产品配比 一期工程总建筑面积4.2万平方米，共有3栋高层，共计538套，其中一房39-51㎡，共148套，占比24%；其中两房70-80㎡，共360套，占比58%；三房：109-126㎡共104套，占比17% 价格策略 7700—8700元/㎡；均价7900元/㎡， 销售情况 一期2010年11月20日开盘，整体去化率85%，其中两房去化70%；90㎡三房去化100%；120㎡三房去化50%。 配套设施 学校：七十一中、三十一中、金阳光幼儿园、河南经贸职业学院购物：苏宁电器、永乐生活电器、世纪联华等医疗：大桥局医院、乐仁堂大药房、恒康大药方、九和堂大药房休闲、餐饮、酒店。其它··· 卖点 地段、郑州首家台地景观社区 规划——占地177亩，总建面积近40万平方米。计划分4期开发。一期工程总建筑面积4.2万平方米，共有3栋高层。该楼盘采用台地景观设计，为郑州首家台地景观社区。 个案分析 三 期 二 期 一期 28层 两梯六户 18层 两梯三户 24层 两梯四户 一房39-51㎡，共148套，占比24%；其中两房70-80㎡，共360套，占比58%；三房：109-126㎡共104套，占比17% 台地景观：以原生地貌为设计雏形，依势造出台地景观，自下而上层层递进造园，景观立体、错落有致，符合现代人审美观。 个案分析 产品分析——产品以刚性需求一房和两房为主，户型方正、紧凑、布局合理，无创新点，且一些细节上处理不够理想。 两室两厅，70.63㎡ 一室一厅，43㎡ 入户门与卧室门对冲 客厅采光性不好 三室两厅，124㎡ 卫生间离两次卧距离较远，中间走廊有浪费空间嫌疑。 两室两厅，90㎡ 个案分析 销售分析： 自2010年11月20号开盘至今，销售周期一年，，整体去化率85%，其中两房去化70%；90㎡三房去化100%；120㎡三房去化50%，销售情况一般。 推 广 策 略 及 销 售 推广分析： 优惠措施：2010年11月20号开盘首日，三重优惠：一重，购买1房享受2千抵1万，购买2房享受2千抵1.5万，购买3房享受2千抵2万；二重，享受“日进斗金”活动；三重，领取精美礼品一份。 2011年11月22号，推出低首付购房活动，首付1万买1房，首付2万买两房。 广告及案场情况：前期广告以短信为主，开盘前一个月才在报纸上打广告，户外广告较少。售楼处较隐蔽，不利于客户到访。置业顾问为开发商员工，专业水平一般。 个案分析 借鉴点、警示点 借鉴点：该项目为为纯住宅，无沿街商铺，迎合刚需用户安静宜居的需求。但是项目后为汽车站，环境吵杂，所以项目先售此产品，价格低开，为后期的上涨提供销售预期。 警示点：该项目在规划布局上表现的稍显中庸，在物业组合上没有一定的前瞻性，商业产品体量较小，可能在二、三期中规划少量沿街商铺，将使项目整体利润受损。 个案分析 建业壹号城邦——剧院式的弧形布局，内部的细致配套，形成良好的品质生活空间，使之成为当前区域内的价值标杆楼盘。结合本案，应在内部配套建设中制造与竞争板块其它楼盘相对的竞争优势。 开发商 建业住宅集团有限公司 位置 金水区东风路与南阳路交叉口北500米 规模 建筑面积7.7万㎡，容积率：1.9 物业类型 小高层住宅、沿街商业 产品配比 两房80-92㎡，三房130-145㎡，四房200㎡，复式80㎡、200㎡ 建筑风格、外立面 建筑风格为Art-deco风格，外立面墙砖 价格策略 均价9000，最高价9900，最低价8800 销售情况 尾盘 客户构成 客户以建业老业主居多、涵盖部分周边客户，以投资性需求为主 配套设施 周边学校：郑州十二中学，省实验中学外国语小学，省实验幼儿园等 周边银行：工商银行，农业银行，建设银行等 周边酒店：丰乐园大酒店，弘润华夏大酒店等 卖点 开发商品牌，低密度、低容积率 个案