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XX最新购房协议有法律效力 （ 一） 房地产分离出卖——合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的， 为土地的附着物， 具有不可分离性， 因此，房屋的所有权通过买卖而转让时， 该房屋占用范围内的土地使 用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方， 或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权， 买方可 以提出这种买卖合同无效。 （ 二） 产权未登记过户——合同无效。 房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的 房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能 发生房屋所有权转移的法律效果。 即使房屋已实际交付也属无效。 故 只要房屋没有正式办理登记过