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仙岛湖旅游策划案例 熊大寻旅游策划公司 / 文 项目开发的商业逻辑 仙岛湖旅游地产项目开发的商业条件： 一、项目位于中部欠发达地区，跟杭州千岛湖知名度、经济发展度没得比。 二、项目离二级城市武汉距离二个半小时车程，离县城近一小时车程。 三、项目位于一块生地和初级风景区内，知名度和旅游热度都十分欠缺。 四、项目所在地是号称“千湖之省，百湖之城”的区域，资源同质化较大，湖滨度假地 产项目比比皆是。 五、项目开发主体是民企而不是央企， 是巧投入而不是大投入， 是长期而不是短期的过 程。 以上五个原始条件决定了，项目的开发逻辑： 一、必须先通过创意旅游来炒热地块，把生地变熟地，才有成功可能。 二、用巧妙创意来代替大资金投入， 烧钱的事民企耗不起， 不顾条件的复制和抄袭只有 死路一条。参考三线旅游城市的做法而不是一线城市的做法，是明智之举。 三、因地制宜量身定做适合仙岛湖的项目， 在知名度和人气不足的现状下， 直接开发房 地产，后果可以参考台湾人的项目。 四、跳出地产做地产，才能盘活仙岛湖这盘棋。一做古镇、二做奇观、三做地产，一期 做古镇可通过商业地产销售回笼资金同时弥补仙岛湖留不住人的致命缺陷， 通过古镇和奇观 聚人气、留住人，先有仙岛湖的名，才有项目的利！ 五、既然要活全盘才能活项目， 所以， 必须通过策划规划尽可能大面积地控制仙岛湖周 边开发用地，同时将旅游项目集中于核心地块，不为他人作嫁衣。 第一部分定位策划 一、仙岛湖旅游战略 SWOT分析 （一）优势 仙岛湖坐拥两大优势： 1、资源绝佳 2、交通便利 湖岛景观资源优良 ——仙岛湖位于阳新县王英镇，幕阜山北麓，距阳新县城 48 公里， 旅游区面积 180 平方公里，水域 32 平方公里， 1002 个岛屿似群星璀璨落玉盘。 1002 个岛 镶嵌在 4.6 万亩的水面上，恰似银河星座，不是仙境胜似仙境，享有荆楚第一奇湖之美誉， 是省级生态旅游风景区。 仙岛湖因湖畔山崖上悬有一块 “灵通仙岛 ”的古匾而得名。 这里自然 风光旖旎，人文古迹众多，生态野趣横生，是鄂赣边境的一处度假胜地。 具备天然度假条件——植被优良， 物种群集，万顷湖水晶莹剔透， 常年透明度 7 米以上， 部分水域达 10米，属国家一级水质； 盛夏日均气温 25度左右，冬日 8度左右； 空气的负离 子浓度每立方米 1010 个，是天然的养生度假天堂。 仙岛湖地处幕阜山北麓、 鄂东南百湖之县阳新西南部， 位于庐山与九宫山旅游黄金线中 心。距武汉 140 公里、庐山 130 公里， 106、107 国道擦肩而过，大广高速与杭瑞高速交叉 而行。 从武汉出发即可由 106 国道进入与景区相接的二级公路直达仙岛湖。 （二）劣势 （1）大范围内的旅游知名度不足， 当地硬件设施承载力不足 ——仙岛湖旅游知名度现阶段 仅限于湖北省内及周边地区。 在全国范围内缺乏一个有力的定位把这里的一流资源推广出去。 仙岛湖现阶段旅游宣传口号 “天上七仙女人间仙岛湖 ”，缺乏传说故事支撑， 也缺乏具有 旅游吸引力的系列产品支撑， 不能满足游客对这里的预期， 而且这个口号缺乏唯一性、 权威 性和排他性， 如江西新余有仙女湖， 当地流传着董永七仙女的传说故事， 他们完全也可以说 “天上七仙女人间仙女湖 ”，这就对我们仙岛湖的旅游宣传不利，容易造成传播混淆，让大范 围内的传播受众对仙岛湖的认知模糊 ——旅游接待设施承载力不足。 现在仙岛湖整个景区内仅有一个四星级别墅 （可入住 45 人左右），两个三星级酒店 （可 入住 100 人左右），其他二星酒店及农家旅社服务质量较落后。另外，景区的就餐位置离游 览位置较近的农家餐馆不能满足旅游旺季时游客的就餐需求等， 这些都是硬件设施承载力不 足的现状。 也就是说， 整个仙岛湖旅游区缺乏可以集吃住行游购娱为一体的休闲平台。 如何打造仙 岛湖休闲体验平台成为发展仙岛湖旅游的重要课题。 （2）小范围内的区域资源同质 湖北武汉周边有多个同类旅游区 （木兰天池，赤壁陆水湖等 ），且开发早，在小范围内有 一定影响力， 而仙岛湖生态旅游风景区起步晚， 且整个大景区内很多景点是模仿其他景区建 的，缺乏具有自身特色的旅游吸引物， 且具有市场号召力的震撼性景观缺失。 这样就使得仙 岛湖在面对同质化较强的湖泊休闲度假景区竞争中， 不仅对团队缺乏吸引力， 对自驾游也存 在可替代性强的特点。 这也就促使对仙岛湖旅游开发必须高度特色化， 不能做简单休闲度假 旅游，否则必然是开而不发。 因此， 我们必须通过人力来弥补仙岛湖旅游自身的不足。 必须通过填空和造句来形成整 合效应。 所谓填空即通过造景填补仙岛湖特色景观之空； 所谓造句， 即通过强大的概念来包 装和炒作，组景观之词，造全局之句。 （ 3）有游无旅 ,缺乏根据地 旅游最高级的产品是主题