第九章_房地产投资规划-文档.ppt

购房目标：3室2厅2卫1厨120.54㎡ 6300元/ ㎡ 总房款 759402 首付（30%） 227821 贷款 538531 年数 还款总额 贷款利息 月还款额 10 678149.53 146568.13 5651.25 20 845496.34 313914.94 3522.90 30 1033167.58 501586.18 2869.91 根据2008.12.23后下限8.5折计算 贷款计算器 购房目标：2室2厅1卫1厨80.86㎡ 6300元/ ㎡ 总房款 509418 首付（20%） 101884 贷款 407534 年数 还款总额 贷款利息 月还款额 10 519900.18 112365.78 4332.50 20 648195.82 240661.42 2700.82 30 792073.11 384538.71 2200.20 根据2008.12.23后下限8.5折计算 贷款计算器 购房目标：1室2厅1卫1厨51.19㎡ 6300元/ ㎡ 总房款 316197 首付（20%） 63239.4 贷款 252957.6 年数 还款总额 贷款利息 月还款额 10 322703.31 69745.71 2689.19 20 402336.73 149379.13 1676.40 30 491641.72 238684.12 1365.67 根据2008.12.23后下限8.5折计算 贷款计算器 换房规划 阶段性换房 换房的步骤 先买后卖 先卖后买 视频：卖房的困惑 购新房的各种税费 契税 金额是房价的1.5%，一般情况下是在交易签证时交一半，入住后拿房产证时交另一半 印花税 金额为房价的0.05%，在交易签证时交纳 交易手续费 一般是每平方米2.5元，也在交易签证时交纳 权属登记费100元到200元之间 第三节 个人住房消费贷款 个人住房消费贷款种类 个人住房贷款的还贷方式 一、个人住房消费贷款种类 住房公积金贷款 缴存住房公积金的职工以其所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款。贷款期限最长为30年（不得超过法定退休年龄）。住房公积金贷款利率是目前个人贷款中利率最低的品种贷款额度根据所购房屋不同适用不同的比例。 个人住房商业性贷款 是用银行信贷资金向购房借款人发放的住房贷款，一般为抵押贷款。 个人住房组合贷款 是指向缴存公积金的购房借款人同时发放个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的一种贷款方式。 二、个人住房贷款的计息方法 等额本金还款法 等额本息还款法 组合还款法 （一）等额本金还款法 就是把全部的贷款本金平均分摊到贷款期内的每一期归还，而每一期的利息则是根据当期的贷款余额计算，所以每一期归还的贷款本金是固定的，而利息却不一样，是随着贷款本金的逐步降低而减少，总的还款金额也是逐渐减少 其计算公式是： 每月还款金额=贷款本金／贷款期数（按月计）+（贷款本金—累计已归还本金额）×月利率 （二）等额本息还款法 每期的还款金额是根据贷款金额、贷款期限以及还款次数计算出的一个固定值，每期的还款额中包括了本金和利息，随着贷款本金的逐步归还，贷款利息逐渐减少，而每期的还款额中归还贷款本金的金额则逐渐增加。 计算公式是： 每月还款额＝贷款本金×月利率×（1＋月利率）×还款月数］÷［（1＋月利率）×还款月数－1］ 贷款计算器 1. 两种贷款的利息计算方式 等额本息贷款 采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。 等额本金贷款 采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。 因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。 两种还款方式前5个月还款总和及本金与利息所占比重对照表 2.两种贷款的每期还款特点 等额本金贷款还款表（部分）：每期还款额不同 等额本息贷款还款表（部分）：每期还款额相同 虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”，它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷款方案。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平均