辽宁沈阳远洋天地项目年度营销策略方案_109页 .pptxVIP

;[壹]营销背景;深度城市化支撑，“有房住”到“住好房”的时代性渐行转变;营销提示 / 本案一二期要运作两个时代 [一期剩余房源]完成地段价值的城市占位，善用价格因素，迅速出清 [二期新品推出]差异化的产品，完成“城市 =板块 =项目”的聚焦;中海新品重新定义区域价格 高层对外报价5000元/平米 蓄水优惠活动约5000元;项目;营销提示 行业将在08年价格的8.5-9折上重新达成暂时的供需匹配 同质竞争，跑量关键在于时间与价格的动态管理，发动“突袭战”;集中跑量在于战机把握;营销提示 暗战全年，抓好3个集中跑量战机 房展会前强行开盘 4月中抢开盘（5/1续销） 6月底结合景观开盘;[贰]销售目标可行性分析;“跑量”与“保价”的再思辨;保价目标的可行性分析;直接的竞争对手万科——泽园组团销售价格为3800-4900元/㎡，峰汇组团（145 ㎡河景房）成交价格5700元/㎡（含1500元/㎡精装费），本项目与其在价格上竞争没有优势;项目名称;按一年期贷款利率计算沉淀资金的成本（按5.31%计利息） 3.47亿剩余案值 =〉3.65亿 =〉剩余房源单位成本上升至5728元/平米 滞销，成本提升与市场价格下调的剪刀差越来越大 成本是浮动的，滞销带来的建设资金沉淀，会不断推高单位成本 与整体市场不断下调的价格水平，形成反差 备注：由于不清楚贵公司资金来源，这里的测算仅提示滞销带来的成本提升;跑量目标的可行性分析;新带老，局部解放一期成本 =〉推高整盘销量 [局部稀释一期成本，确保整体盈利] 09年新推拿出3万平米洋房新货源 洋房定价8000元/平米（成本仍按5215元/平米计） 牺牲洋房局部利润，用于稀释一期成本 一期成本摊薄至4915元/平米 [价格拆分];产品;销售目标;[叁]一期营销策略 以下营销策略针对“保价型营销目标”展开;[明 线]一期新推货源，重新定价（1、2、6号楼） [暗 线]一期剩余尾房，暗降出货（周周滚动暗降）;长白岛：和平南岸·中央生活区 新和平双中心之一：大太原街/中央商务区 + 长白岛/中央生活区 ;远洋天地：和平南岸第一湾 和平南岸：长白岛是地位属性，城市属性就是和??南岸 三大特征：双桥通繁华 + 和平岛中岛 + 生活三好街;时间管理与销售目标分解;;① 高层剩余产品;楼号 ; 通过以上分析，我们建议把剩余产品归成三大类;　;　;远洋天地定价策略 （高层4600元/m2,小高层6500元/m2,成本5216元/m2） A方案B方案之比较;一：以是否最大程度避免业主负面情绪为衡量标准;A方案高层余房均价价格体系4814元/m2 B方案高层余房均价价格体系4718元/m2 A方案小高层余房均价价格体系7225元/m2 B方案高层余房均价价格体系6552元/m2 对比结论: A方案余房均价较高，相对来说会比B方案更照顾到业主的情绪 最大限度免其因不满而产生过激行为。;二：以是否充分体现价格内明外乱为衡量标准;A方案高层均价价格体系新货源4500元/m2，旧货源4814元/m2 B方案高层均价价格体系新货源4538元/m2，旧货源4718元/m2 A方案小高层均价格体系新货源5653元/m2 ，旧货源7225元/m2 B方案小高层均价格体系新货源6406元/m2 ，旧货源6552元/m2 对比结论:由于A方案旧货源价格调整幅度不大，容易在市场上混淆视听， 形成内明外乱的效果;三：以是否能够保证均匀去货为衡量标准;A方案高层均价价格体系新货源4500元/m2，旧货源4800元/m2 B方案高层均价价格体系新货源4538元/m2，旧货源4718元/m2 A方案小高层均价价格体系新货源5653元/m2，旧货源7225元/m2 B方案小高层均价价格体系新货源6406元/m2，旧货源6552元/m2;对比结论: 高层A方案均价与B方案新旧货价格差距不大,因此均匀去货速度相若 A方案小高层新货去化评估速度会较快,本年度去化率预计可达90%,旧货剩 余为均价较高的产品,为避免业主闹事的因此价格不作调整 B方案小高层新货价格较高，评估去化速度会较慢, 旧货均价出现降幅较大 的情况，导致新货去化慢, 旧货业主闹事机率高的可能性。;本案与深航项目价格之比较;深航现高层：8楼以下4700元/m2一口价 8楼以上4900元/m2一口价 整体均价应为4800元/m2，打折后均价约为4700元/m2 ;分析： 深航与远