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学海无涯苦作舟! 学海无涯苦作舟! 目录 TOC \o 1-5 \h \z \o Current Document 第一部分 项目分析 5 \o Current Document 项目地块分析 6 项目地理位置 6 地块概况 6 规划要求 10 周边开发楼盘 11 \o Current Document 地块价值分析 13 区位分析 13 周边配套设施 21 居住价值分析 22 \o Current Document 地块开发条件分析 22 土地本身相关情况 22 土地周围情况 22 \o Current Document 1.4项目SWO分析及发展战略 23 S —优势( Strength ) 23 W —劣势( Weakness) 24 O —机会( Opportunity ) 25 T —威胁( Threat ) 26 \o Current Document 1.5 项目分析总结 27 地块价值评价 27 项目价值评价 27 第二部分：土地价值评估 . 28 \o Current Document 土地评估概述 29 \o Current Document 假设开发法 29 \o Current Document 基准地价修正法 30 \o Current Document 土地价值评估总结 32 \o Current Document 第三部分项目定位 34 \o Current Document 定位的原则 35 3.1.1核心原则 35 3.1.2必要原则 35 \o Current Document 定位背景综述 36 3.2.1项目市场背景 36 3.2.2项目自身条件 38 \o Current Document 目标客户定位 38 3.3.1目标市场范围定位 38 3.3.2目标客户细分 39 产品定位 40 3.4.1项目基础指标 41 3.4.2项目技术经济指标 41 项目产品类型 41 \o Current Document 户型定位 43 3.5.1户型图 43 3.5.2户型配比 44 3.5.3户型功能定位 47 \o Current Document 价格预估 48 3.6.1影响项目定价的相关因素 48 3.6.2采用市场法定价 49 \o Current Document 项目定位总结 50 第四部分项目建设方案 52 \o Current Document 项目的初步规划设计 53 4.1.1项目规划指标 53 4.1.2初步物业形态设计情况 54 \o Current Document 产品方案和开发规模 56 \o Current Document 第五部分经济分析 57 \o Current Document 投资的经济测算假设 58 5.1.1项目产品开发假设 58 5.1.2项目开发建设方式和工程进度安排假设 58 \o Current Document 项目开发成本分析 59 5.2.1建设初期应该投入的成本及土地成本部分 59 5.2.2建设中均匀投入的开发建筑成本和费用 59 5.2.3测算项目的开发成本及费用 61 \o Current Document 项目收益分析 61 5.3.1收益计算 61 5.3.2利润计算 62 \o Current Document 项目筹资方案 62 5.4.1融资组织形式选择 63 5.4.2资金来源选择和方案的举例 63 5.4.3融资方案的比选 64 \o Current Document 经济效益评价 65 5.5.1净现值计算 65 5.5.2内部收益率计算 66 5.5.3动态回收期计算 66 5.5.4投资利润率计算 66 \o Current Document 第六部分风险分析 67 \o Current Document 主要存在风险 68 \o Current Document 盈亏平衡分析 68 \o Current Document 敏感度分析 68 \o Current Document 经济分析及敏感性分析结论与建议 71 6.4.1经济分析结论 71 6.4.2相关建议 71 第七部分 项目营销策划 72 \o Current Document 7.1房地产营销渠道策略 73 7.1.1总体广告策略 73 7.1.2分期广告策略 73 7.1.3 企业直接推销 74 7.