银川清水湾_银税营业房概念性营销报告.docVIP

宁夏住宅建设（发展）集团 营销策划部：王鹏程 清水湾·银税营业房概念性 营 销 报 告 1 宁夏住宅建设（发展）集团 营销策划部：王鹏程 一、银川市整体规划 南进、 北拓、西优、东控 （近期向南发展，优先推进城市 核心区和金凤区南部的建设， 同 时在银川经济技术开发区和兴 庆区北部区域进行适度的建设 与开发。远景中心城区重点向南 北方向扩展， 与德胜组团、望远 组团和贺兰县城、永宁县城形成 区域一体化的空间格局） 市区下辖 “三区两县 ” 随着城市化的进程加快主要 CLD 集 中在 金凤区 据银川市统计局 2011年 5月 16 日公 布的《银川市 2010 年第六次全国人 口主要数据公报》 ：全市常住人口为 199.3088 万人，其中金凤区常住人口 为 28.26 万人； 辖区面积 353 平方千米， 兴庆区面积 828.26 平方千米，人口 67.83 万人。 西夏区面积 1129.27 平方千米， 人口 32.93 万人。 2 宁夏住宅建设（发展）集团 营销策划部：王鹏程 二、银川市主要居住区划分 目前银川城市发展主要 集中在兴庆区、金凤区和 西夏区形成了 ：艾依河贺 兰山景观水系 ~海亮国际 社区；北塔湖 ~二中片区； 宝湖 ~—中片区；森林公 园（清水湾）~九中片区； 火车站片区；华燕湖 ~香 溪美地片区；及七十二大 连湖 ~中海国际社区 3 宁夏住宅建设（发展）集团 营销策划部：王鹏程 三、银川市主要商业区划分 4 宁夏住宅建设（发展）集团 营销策划部：王鹏程 四、金凤区两大商圈前景分析 4.1 正源北街商圈 金凤万达广场 位于银川市金凤区正源北街与上海路交 汇处，正源北街（金凤）万达广场为主体的新兴商业区，周 边有多个大型高端社区， 政府职能部门以及企事业单位总部 和银川最大的安置区域 - 康居，项目周边有足够的人流量。 而随着 2010 年年初大世界地产集团宣布将在瑞银·财富中 心斜对面建设开发新的商业地产， 随后新华百货宣布将入驻 此地块。未来可以预见， 以万达广场为主体的综合商业区域 会成为银川另一个集中的综合商业片区。 其商圈辐射南北面 积 1.5 公里：东西达 3 公里。东到凤凰街、西至人民广场、南至黄河路、 北至贺兰山路； 成为银川市除新百独领风骚的又一繁华商业体地标。 5 宁夏住宅建设（发展）集团 营销策划部：王鹏程 2 拉普 斯商圈 拉普斯水上购物城 位于北京中路与清水大街交汇处，北京中路。拉普斯置业在此打造一个小型区域性综合商业 项目，以嘉禾影院、北京物美、世纪金花三个商业项目构成。其主要正对于森林公园附近高端地产项目居住人群为 主，打造一个高端的商业片区。因其无可扩展区域，其商业板块规模无法做大。 6 宁夏住宅建设（发展）集团 营销策划部：王鹏程 五、银川市城市商业网点规划 5.1 总体目标 至 2012 年，银川市商业网点体系布局总体形成市级商业中心，区域商业中心和社区商业和市郊镇商业三个层 级的规划结构。 城市社会消费品零售总额年均增长 16％，连锁企业销售额占全社会消费品零售总额的 28%左右。人均营业面积达到 1.8 平方米，营业总面积控制在 170 万平方米左右。 5.2 社区商业概念 社区商业本着便民利民的宗旨，以优化居住环境、提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标。应具备行业齐全、服务配套的特点，并以先进的商业业态和良好的商业环境，满足社区居民日常生活需求的同时，注重增强文化娱乐、休闲服务等多样化、个性化的服务功能。 社区商业一般以一至两个中型超市（以生鲜食品为主）为中心，辅以药店、诊所、美发、洗衣、杂货等。鼓励发展连锁经营，鼓励早餐工程进社区，大型高档社区还可发展集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性社区商业街。 5.3 商业街（区）概念 商业街（区）是指各类专卖店、专业店、特色店高度集聚，提供专门商品和专业服务的街区。是一种多功能、 多业种、多业态的商业集合体，是城市商业网点体系的重要组成部分，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光五大功能 于一体，是城市商业的缩影和精华，一般街长 200 米以上，专业店 20 家以上。 7 宁夏住宅建设（发展）集团 营销策划部：王鹏程 六、陶然水岸商业房 概况、租金评判分析及业态分布： （由南至北依次为） ★领航小镇·音乐餐厅 双层约 1800 ㎡ 单层层高：净高 3.6M（包括横梁及管道 60CM） 此处为水岸商业街最南端别墅入口营业房裙楼，因其老板拒绝问询、故判断租金约 60 万/年。 8 宁夏住宅建设（发展）集团 营销策划部：王鹏程 ★百渡千回·音乐交友（酒吧） 双层约 1200 ㎡ 单层层高：净高 3.6M（包括横梁 40CM） 9 宁夏住宅建设（发展）集团 营销策划部：王鹏程 百渡千回酒吧营业时间为晚上，据调查路人说其装修独特