花园地块项目规划调研报告..docVIP

齐齐哈尔阳光花园地块项目定位报告 尊敬的集团公司： 一、项目地块基本情况 1、基本情况 我司项目地块区位示意图 1 、 项目 该项目位于该项目位于齐齐哈尔市龙沙区西侧， 西临嫩江，南靠阳光 公园，东至新立街阳光文化公园，东侧为主干道永安南大街（南北向、双向六车道） 2 、 位置 齐齐哈尔市位于黑龙江省西南部的松嫩平原。东北与本省绥化市、 东南与大庆市、南与吉林省白城市、西与内蒙古自治区呼伦贝尔市、北与 本省黑河市接壤。距省会哈尔滨市 359 公里，距绥化市 328 公里，距大庆 139 公里、距白城市 282 公里，距呼伦贝尔市（海拉尔区） 524 公里，距黑 河市 483 公里。项目所在 3 、 周边 周边中冶·滨江国际多层毛坯 7000 元/ ㎡ 4 、 经济 2010 年全市高新技术企业产值达到 340 亿元，是 2005 年的 23 倍， 年均增长 25%，占全市 GDP的比重达到 12%。全市高新技术企业达到 46 家， 其中国家级高新技术企业 17 家。民营科技企业五年新增 522 家，年技工贸 总收入达到 80 亿元，利税 10.2 亿元，已经逐步成为齐齐哈尔市国民经济 的重要支柱。 2、地块周边情况及优劣势分析 2.1 地块周边情况 该项目地块面积为 15 万㎡，西侧为嫩江方向，水域面积辽阔，项目立新街与永安大道为该片区主干道， 2.2 地块 SWOT分析 优势： 1）该项目地块土地现状为已摘牌净地，可立即施工； 2）该项目地块位于齐市沿江地段，交通便利，位置优越； 3）该项目周边区域配套设施完善，距齐市中心（市政府） 4 公里，距高端美 食街（名扬大酒店） 3.4 公里，距长途客运站 2.7 公里，距立商业中心 3.5 公里， 4）该项目西侧临近嫩江，水域面积约广阔，适宜打造滨水人居； 5）周边房地产市场环境好，项目中冶 . 滨江国际为齐市目前最高端的楼盘，多 层毛坯 7000 元/ ㎡， 6）齐市房地产市场无高品质精装修住宅，我司产品有较大差异化特征； 7）齐市房地产市场户型实用率基本在 60%-70%，我司产品较高的实用率具备 竞争优势； 劣势： 1） 周边形象较差，地势较低洼， 。 机会： 1）周边新建的商业配套陆续完工，该区域作为齐市新兴核心区的商业氛围和 人气越来越旺，升值空间大； 2）交通日趋完善，进一步提升该区域的交通区位优势； 3）该片区是齐市未来重点打造的城市中心居住核心区，政策导向明显； 4）目前齐市缺乏精装修、大花园、多配套产品，本项目面世可填充市场空白， 有较为突出的竞争优势； 5）目前齐市房地产市场进驻大型开发商较少，本地开发商多，住宅开发水平 处于中低端。 风险： 1）工程冬歇期长， 11 月以后将无法组织大规模室外开盘活动，实景开盘模式 考验工程； 2）齐本地气候寒冷，产品设计有功能缺陷风险； 3）齐市本地冰冻期长达 5-6 个月，楼盘园林展示效果受限； 二、周边市场情况 该区域开发物业类型大多为小高层和多层，容积率一般为 2.0 至 4.0 ，区域 2 公里范围内均为市面热点楼盘， 其中齐市最高端的楼盘锦湖雅居纯水岸产品高层毛坯约 7000-12000 元 / ㎡。 序 楼盘 地理位 开盘时 建筑类 装修 价格（元 / 平 户型 容积 号 名称 置 间 别 方米） 率 锦湖 劳动湖 高层， 雅居 西岸， 2011 110-150 1 28-32 毛坯 9500-10000 3.5 纯水 游览路 年 7 月 ㎡ 层 岸 东侧 中冶 新立街 2011 西侧， 68-140 2 滨江 年 10 多层 毛坯 6700-7500 1.5 嫩江东 ㎡ 国际 月 侧 嫩江东 2010 多层， 秀水 侧，新 100-155 3 年 12 联排别 毛坯 8500 1.5 家园 明大街 ㎡ 月 墅 西侧 嫩江东 叠加， 香江 侧，秀 2011 160-350 4 联排别 毛坯 8000 1.0 花园 水花园 年 9 月 ㎡ 墅 北侧 平阳街 5 谊联 东侧， 2010 高层 毛坯 5500 80-140 2.5 名居 新工路 年 4 期 ㎡ 北侧 总体来说，本区域内在售楼盘均为齐市中心城区优质楼盘，但齐市缺乏精装 修的、实景园林、多服务设施配套的高档住宅，因此高端住宅市场存在较大的改 善性需求，并且凭借齐市居民超省会城市哈尔滨的购买力，我司产品存在较大的 市场机会。 齐市场销售以套计价，一户一价。由于北方楼盘保暖需要，加之各个楼盘规 划水平参差不齐，使用率差别较大。 区域产品结构 项目名称 一房 两房 三房 四房 主力户型 中冶 - 44% 46% 10% 两房/ 三房 滨江国际 秀水家园 24% 42% 34% - 一房 / 两房/ 三房 谊联名居 - 46% 54% - 两房/