金地房地产开发流程及营销策划精编.pptVIP

本次培训沟通的安排 前 房地产开发流程及营销策划 营销策划流程 ◎讨论交流  对房地产行业的理解 ˇ资金密集型带来高风险 √涉及面广,对从业人员的综合素质要求较高 ˇ工作压力巨大 √致使社会快速两级分化,成为胡润富豪榜的常客 √畸变为奢侈消费文化的罪魁祸首——上海汤臣一品 调侃日: 从业者难以成为“有良心”的人  对策划的理解 田”者,谋划、 筹 划也,策划者,出谋划策也。 √从词义上看,策划与谋划、筹划、筹谋、计划、打算等词汇既相互 渗透、相互交叉,又有或多或少,或大或小的差异。 √事前行为说:策划就是事前决定做什么及如何做。 √管理行为说:是管理的一部分,是一种管理手段。 √选择决定说:是一种选择,或抉择,是在多种方案中、计划中选 择最佳方案与计划。 √思维程序说:是人类通过其思考而设定目标及为达到目标的最单 纯、最自然的一种思维活动。 地产策划的理解!!  房地产开发流程全景图 注:参考深圳某蓍名开发公司的开发全景图  」  e 画画  关于开发流程关注的问题 开发全景很多跟我们都没有关系,干嘛要去了解? 流程图十分复杂,如何快速理解? 房地产公司应该建立怎样的管理架构?  房地产开发商在每一个房地产项目中均经历投资、开发和建设三个过程 进度 市场投资)土地)市场产品规划招标施工}质量品牌销售)物业 研究决策/获取「定位策划设计投标组织成本传播组织/管理 决策拿地阶段 现划设计阶段 项目施工阶段 销售服务阶段 项目投资过程 项目开发过程 项目建设过程 一所需技能绩效比重 经营目标:通过投资活动来获取投资收益,实现瑰金回收 投资过程风险控制:投资决策、项目监控 哉略投资技能5 「运作方式:通过土地投资产生投资收益而行使重大决策以及监控权力 经营日标:通过对项日开发全过程的经营管理活动获取开发利锎 开发过程 相应的初和击在 房地产开发技 「经普日标:按工期保证工程质最、安全提下以最小成本完成工程建设 建设过程风险控制:成本管理、工程进度、合同签订 施工建设 运作方式:充分使用外协单位,通过总包管理方式行使施工组织职能三  结合这三个过程的自然嵌套关系,可形成项目的三级管理体系。对应 到房地产组织框架即可形成房地产企业的典型三级管理体系 投资市场}投资)土地 过程监控 投资 过程研究决策获取 收回考核集团 决策拿地阶段 程监控}品牌 开发 物业城市 过程 见划设计阶段 销售服务阶段 建设 招标施工)质量 过程 投标组织成本 项目施工阶段 房地产开发的本质 整合  房地产公司组织架构理解 口矩阵式的管理架构三 彐集团公司与城市公司职能分离 口集团公司减少专业运作职能,加大管控职能一 口强化前端决策和控制,设立投资及专业决策委员会 口将产品实现的相关职能逐步下移至城市公司、项目公司 口集团公司将采购与成本/策划与销售等专业比较相近的职能集中到 个部门,减少横向和纵向部门接口 口集团公司拥有关键点决策权