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2013年3月4 日 发展研究部 专题分析： ◆能否让楼市降温？新“国五条”出台引关注 信息精粹： ◆【电商巨头阿里巴巴染指信用支付资金来自合作银行】 ◆【2012 年商业银行日赚34 亿元净利润增速明显放缓】 ◆【中行已成为美国第三大外资房地产放贷行】 ◆【周小川：近期正逆回购交替主要是春节因素】 ◆【工行副行长：应制定《金融稳定法》】 ◆【招行行长马蔚华：建议允许银行参股非银金融机构】 ◆【监管层对存贷比的监控尺度可能会弹性处理】 重要声明: 本刊物的信息均来源于公开资料，我们对这些信息的准确性和完整性不作任 何保证，仅供参考。 1 专题分析 能否让楼市降温？ “新国五条”出台引关注 【参考信息】  在部分城市房价重新抬头之际，2 月20 日举行的国务院常务会议出台了楼市调 控“新国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策， 坚决打击投资投机性购房，还要求各地公布年度房价控制目标、建立稳定房价 问责制等内容。  3 月1 日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确 提出“依法严格按转让所得的20%计征个人所得税”等细化措施。  “新国五条”强调楼市调控的延续性和稳定性，释放了政策将持续从紧的信号， 这一信号将对市场供应及成交都会产生明显影响。随着地方调控细则的陆续公 布， “一路高涨”的房地产价格特别是二手房价格可能在短期内有所波动。尽 管“新国五条”调控楼市的效果仍待验证，但市场预期的转变已初现端倪。  细则出台后多地均出现突击抢房的现象，北京二手房网签更是创下新高， “新 国五条”执行细则在各地落地之前，受抢搭政策末班车效应影响，二手房交易 势必将迎来一波高峰。但在各地执行细则正式出台后，业主持房待售，买家将 持币观望，二手房交易量将可能进入低谷，并带来价格方面短暂的滞涨期。  可是，从长期来看，“新国五条”本身让房价下行的可能性不大。“新国五条” 无疑对二手房市场特别是一线城市过热的二手房市场将有非常大的打击，但由 于二手房市场大多数业主不像开发商有回收资金压力，所以市场萎缩未必会导 致房价下降。  此外，尽管提高二手房交易的个人所得税原意是为了打击投机投资，但是在实 际操作中卖方极有可能将交易成本转嫁给买方，反而导致事实房价的提高。在 交易成本上升的前提下，不少有刚性需求的二手房买家将转移到没有这部分交 易费用的一手市场中，从而增加一手市场的需求，增加一手楼外围区域的成交 量，令新楼盘温度不降反升。 2 【分析点评】  首先，无论是买方市场还是卖方市场，调控很可能将推高二手房交易价格（含 税），从而引导刚性需求转向一手房市场 （替代效益），同时通过管理价格预 期的方式封堵“出货渠道” （另有权威人士建议下一步结合房产税征收），大 大降低了一手房投资性需求 （预期效益）。  一手房市场需求方面，自2011年开始，中国住房的刚性需求不再占据主导地位， 新购住房家庭中有房家庭的比例开始超过无房家庭 （在2012 年前两个季度中， 新购住房的城镇家庭分别有75.5%与87.3%已拥有住房），投资性和改善性购房 是拉升房价上涨的根本因素。因此，基于以上数据从宏观来看，新政所产生的 预期效益将远大于替代效益，从而有可能拉低房价总体水平（中微观来看，预 期效益与替代效益的相对大小因城市而异）。  另外，二手房转让征税的执行情况不容乐观。二手房转让征税20%并非新政，国 税局与住建部早在 1999 年就明确了规定，03、06 年均有重申，但实际执行情况 并不乐观，存在不少操作性的难题。 【参考链接】 新 “国五条”出台楼市向左向右？ 二手房税或致新一轮房价上涨？两会专家激辩调控新策