XXXX年6月沈阳崇山华府营销策划方案212P .pptxVIP

崇山华府营销策划方案2011年6月目标导向行动2011年完成总销售额约5亿元其中别墅完成约3.1亿元销售额高层及公寓完成约1.2亿元销售额商铺及车位完成约0.7亿元销售额操盘总纲——取势、明道、优术取势（战略与定位）明道（策略与计划）优术（部署与执行）操盘模式当代房地产营销“政治经济学”经典蓝本营销战略墅为龙头，带动小高层、公寓产品制造“(1*2)/1”化学效应，打造高端纯居“能量链”借势地缘 ，板块中心能量聚焦以“经营客户”为营销主线，贯穿全程营销行为总体战略思考原点本案特点无太多可比性，应创造相对领域的无竞争态势营销战略“突破点”“人”-----做人的生意扬经营客户之长，避品牌形象之短扬服务价值之长，避项目规模之短扬人脉相传之长，避媒体失准之短目录壹、市场分析篇贰、项目解读篇叁、营销策略篇肆、营销执行篇伍、平面表现篇壹、市场分析篇宏观市场土地市场——供应成交大幅上涨，市场呈井喷之势沈阳市土地市场走势从土地供应情况来看，2011年一季度环比上涨了88%，3月份新增供应地块176宗，供应面积788万平，较前两个月均有明显涨幅； 从土地成交情况来看，2011年一季度环比上涨了34%，3月份成交地块共46宗，成交面积314.5万平，成交量环比显著上涨，呈井喷之势。商品房供应及成交市场——同比大幅度上涨沈阳市商品房季度供求走势图2011年一季度商品房供求走势图 从商品房市场来看，沈阳2011年一季度成交447.84万㎡，同比上涨了95%，供应234.47万㎡，同比上涨70%，商品房一季度成交明显大于供应，成交量各月保持稳定状态。商品住宅供应及成交市场——一季度各月成交保持稳定沈阳市商品住宅季度供求走势图2011年一季度商品住宅供求走势图从商品住宅市场来看，沈阳2011年一季度成交397.24万㎡，同比上涨了121%，供应196.83万㎡，同比上涨109%，商品住宅一季度成交明显大于供应，成交量各月保持稳定状态。商品房及商品住宅成交价格——价格相对平稳 春节期间各开发商的促销行为一定程度上拉低了商品住宅的价格。随着宏观政策的持续收紧，商品住宅供应量的加大，预计未来商品住宅价格将相对平稳。金地长青湾——浑河南岸湖畔别墅与河景平层大宅的代表综合比较分析： 本案的的物理属性（地段、规模、产品、品牌实力等）与其他城市型高端居住区无明显竞争优势；规模、品牌实力方面处于弱势。 本案要通过精神属性与对手形成有效的区隔，为本案树立差异化的高端行销，对目标客群构成强势吸引。普通住宅竞品情况分析苏堤春晓周边项目商业网点基本情况贰、项目解读篇项目整体功能定位 ------高端生活综合体参考城市综合体功能组合别墅、小高层、公寓与定向住宅，形成高端全居住形态住宅部分为商业提供高消费能力的核心消费群体商业部分引入高端业态，反过来为住宅高端人群提供匹配的配套设施项目整体定位 ------大沈阳城市中轴，隐贵楼王从皇姑、北陵概念，放大至金廊中轴概念以隐贵、低调、低密度，与金廊沿线华润悦府、万科柏翠园等大开大阖的高层项目，形成差异化定位以城市中轴概念，打击华润橡树湾、金地名京、中海龙湾等非中轴、非传统贵地项目，形成差异化定位项目体量不大、席位稀缺，贵胄之地，大隐于市，恰如其份项目整体定位 ------沈阳第二个“河畔花园”参考河畔花园“第二使馆区”、“外销公寓”的概念植入建立权贵圈层居所概念导入国际化形象与支撑点崇山墅项目解读建筑设备户型规划区位景观核心卖点提炼1、相互独立又开放的空间规划，既保证了居住私密，又便于相互交流区位高层空间高层空间规划建筑景观别墅独立空间户型设备社区公共空间1、相互独立又开放的空间规划，既保证了居住私密，又便于相互交流2、人车分流设计，方便安全区位规划建筑景观户型设备1、相互独立又开放的空间规划，既保证了居住私密，又便于相互交流2、人车分流设计，方便安全区位3、别墅组团私密的组团规划规划4、大楼间距保证的采光和通风建筑景观5、别墅180个车位，满足客户需求户型设备1、纯正赖特式风格建筑，质朴而隽永的建筑美学2、室内空间室外化延展，结果赖特式建筑元素区位3、在现代功能上对赖特式风格的再造规划建筑景观户型设备1、纯正赖特式风格建筑，质朴而隽永的建筑美学2、室内空间室外化延展，结果赖特式建筑元素区位3、在现代功能上对赖特式风格的再造规划4、立面全部采用干挂石材，品质感强建筑景观5、门窗采用采用木质,更显高贵户型设备1、东西双景观区，在共性上又有各自的个性2、东西两区在共同演绎赖特庄园式居住环境的基础上，其各自的特点也给居住人群带来了丰富的景观感受区位规划建筑景观户型设备1、东西双景观区，在共性的基础上又有各自的个性2、东西两区在共同演绎赖特庄园式居住环境的基础上，其各自的特点也给居住人群带来了丰富的景观感受区位规划3、以赖特式庄园为主导，景观气质