房地产估价师考试真题.docxVIP

???????????????????????最新 料推荐??????????????????? 2017 年《房地产估价案例与分析》真题 一、问答题 （共 3 题，每题 10 分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一） 估价对象为一个已出租的商铺， 租赁期限自 2010 年 10 月 18 日起至 2020 年 10 月 14 日止。甲房地产估价机构接受卖方委托， 评估该商铺于 2017 年 9 月 15 日带租约转让的市场 价值。 注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查， 搜集了相关资料， 发现该商铺的合同 租金明显低于市场租金。请问： 1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？ 2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？ （二） 甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均 分别办理了房屋所多有权证； 厂区共有一本国有土地使用证， 土地使用权类型为出让， 用途 为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为 20 年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以 该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款， 委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。 请问： 1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？ 2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？ （三）某市人民法院因司法拍卖需要， 委托甲房地