顾客敏感点以及产品标准学习要点计划管理学习学习制度.docxVIP

顾 客 敏 感 点 及 产 品 标 准 要 点 管 理 制 度 1．目的 为规范集团各地区公司项目定位及策划阶段的操作， 加强对 “顾客敏感点和产品标准要点”这一重要节点的监控，以达到作业程序的系统性和科学性、 提高产品性价比和建立完整的项目价值体系，特编制此办法；本管理办法适用于项目的策划及概念性方案设计阶段； 2．范围 适用于集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。 3．职责 集团投资与策划部负责本制度的制订、修改、指导和监督； 集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司项目策划总监负责执行本制度； 本制度解释权归集团投资与策划部。 4．目的 为规范集团各地区公司项目定位及策划阶段的操作， 加强对 “顾客敏感点和产品标准要点”这一重要节点的监控，以达到作业程序的系统性和科学性、 提高产品性价比和建立完整的项目价值体系，特编制此办法；本管理办法适用于项目的策划及概念性方案设计阶段； 5．定义 顾客敏感点是能引起顾客购买兴趣，是顾客具体需求在产品中的体现，相对投入有较大的产出效益，因此设计者对顾客敏感点项目应重点考虑，综合平衡总成本时优先保证敏感点工程项目。顾客敏感点项目受目标顾客群的需求影响，也受产品档次定位影响，同时也受项目竞争策略的影响。因此每个项目策划过程中分阶段确定产品的顾客敏感点。 6．分类： a) 顾客敏感点分为顾客敏感项目和顾客重视项目（在项目策划阶段确定） ， 以及实施措施和质量标准（策划团队离开前确定敏感点项目工艺工序， 作为行销总监工作标准） ； 附件表格规定了顾客敏感点项目分类和分解项目，并给出一般的敏感点等级： 顾客敏感项目，为必须执行项目 顾客重视项目，具体项目中可作为顾客敏感点项目 备选项目 7．策划实施说明 每个项目都应确定顾客敏感点项目，最终指导建筑设计和施工。顾客敏感点工程标准应恰当反映竞争策略，产品定位和目标顾客需求，同时要反映产品策划的核心价值体系； 策划团队在项目策划阶段确定顾客敏感点类别 其中有四项为顾客敏感点项目，六项为顾客重视项目，共十点顾客敏感点。顾客敏感点确定从下表中的中类中选定，并可根据具体项目增加新的项目，填写《顾客敏感点及产品标准要点》表中相应拦目； 《顾客敏感点及标准要点》完成稿会同《实施方案设计任务书》一起交给设计院指导概念性方案后的各专业后续设计工作。实施方案或初步设计完成后，应确定顾客敏感点的工艺工序以及材料标准，作为行销监理工作指引，作为施工图设计过程以及建造过程的工作指南； 顾客敏感点措施和设计标准是沿海产品设计要求，一般高于国家设计规范，设计中除此之外设计内容还必须满足有关建筑勘察设计规范。 8．确定及审核程序 顾客敏感点和产品标准，本项由集团投资与策划审核，不同部门有重大 分歧时，由分管投资与策划的执行总裁决策： 由项目策划团队牵头编制； 在完成项目市场定位后，策划团队应结合项目策划报告编制顾客敏感点清单，确定本项目的顾客敏感点项目，应完成表格中的大类和中类部分； 在项目论证会结束后，结合项目产品定位和概念性方案设计任务书的编写，应填写完成小类内容； 在完成概念性方案招标后，结合中标方案，策划团队应组织编写产品标准要点，作为概念性方案修改和后续阶段设计的指导原则； 产品标准手册，本项由执行总裁审批（关注片区） 在实施方案完成后， 项目策划团队应依此编制完整的产品标准手册，用以指导初步及施工图设计，各项专项设计； 产品标准手册，为编制交楼及验收标准的依据。 顾客敏感点及产品标准要点清单 顾客敏感点项目 所涉及的硬件设施 产品标准要点（应填写具体的材料及标准） 大 等 等 工艺工序要点 类 中类 级 小 类 级 入口大门 (含门卫岗 与场地和景观设计取得协调，采用当地材料和 亭) 传统工艺。 A 考虑与地面材料和图案关系，顺应地势和结合 围墙（围栏） 植物的外形 环 外部绿地、外部开放 注重景观气势和对行人的引导作用。 社区外部环 境 空间、商业设施及其 A 境、景观综 A 设 他构筑物 . 合形象 计 小区外围灯光设计 A 和 公共区域环境部品类 例如：休闲座椅、太阳伞、垃圾筒、指示牌等 B 景 别 观 色彩和形式富于变化，成本许可情况下宜采用坡 小区外围建筑天际线 B 节 屋顶形式 点 考虑公共活动场地、绿化、景观水体、游泳池 地面铺砌与建筑群、道路交通系统的综合关系， 公共活动场所 A 以营造温馨的环境氛围。公共活动场地设置以居 民年龄结构为基础，可设为幼儿儿童游戏场地， 青少年和老年活动场地。 2) 社区级户 绿化植物考虑生态、景观和使用三方面因素。水 外公共空间 B 体可分为水池、流水、瀑布和喷泉，根据设计意 绿化、景观水体 B 图和地形采用，注意水体深度和水体边缘处理， 以及水体清洁。 满足使用要求（感觉和触觉）和景观要求（视 地面铺装