建设单位开发手续流程.docx

房地产开发项目流程 第一部分，房地产开发公司的准 备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出 让手 续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作 报告书,应 附有详细 的规划设计参数和效果 图，并落实足够的开 发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规 章，房地产建设项目的行政 许可 程序一般共分六个 阶段：1、选址定点；2、规划总图审查 及确定规划设 计条件；3、初步设计 及施工图审查；4、规划报建图审查 ；5、施工报 建； 6、建设 工程竣工 综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶 段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究 报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供 应方式的审查。 3、建委办 理投资开发项目建设条件意见书。 4、环 保局办理生 产性项目环保意 见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对 建设工程相关 专业内容和范围 进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查 及确定 规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事 项： 1、人防办进 行人防工程建 设布局 审查。 2、国土资 源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、 园林局、文化局对 建设工程相关 专业内容和范 围进 行审查。 4、规划部门对规 划总图进 行评审，核发《建设 用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事 项： 1、规划部门对初步设计的规划要求 进行审查。 2、公安消防支队对 初步设计的消防 设计进行审查。 3、公安局交警支队对 初步设计的交通条件 进行审查。 4、人防办对 初步设计的人防 设计进 行审查。 5、国土资 源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对 初步设计 的相关 专业内容 进行审查。 7、建委制发 初步设计批复，并对落实初步 设计批准文件的要求 进行 审查。 8、建委对 施工图设计文件进行政策性 审查，根据业主单位意见，核发 技术性审查委托通知 单。 9、建委根据施工图设计 文件审查机构发出的《建设 工程施工 图设计文 件审查报告》，发放《建设 工程施工 图设计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事 项： 1、公安消防支队进 行消防 设计审查。 2、人防办进 行人防 设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫 生局按 职责 划分对相关 专业 内容和范 围进行审查。 4、规划部门对变更部分的 规划设计补充核准规划设计条件，在建设 单位缴纳 有关规费后，核发《建设 工程规划许可证》（副本）。 五、施工报 建阶段，此阶段办理以下一般事 项： 1、建设单 位 办理施工 报建登 记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类 工程通过招标确定 施工队伍，非招标类工程直接 发包。 3、建委组织职 能部门对工程开工条件 进行审查 ，核发《建筑工程施工 许可证》。 六、商品房预 售许可阶段，此阶段办理以下一般事 项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预 售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预 售许可证》应 当提交下列 证件（复印件） 及资料： 1、以下证 明材料： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房 计算，投入开发建设的资金达到工程建 设总 投资的 25％以上，并已经 确定施工 进度和竣工交付日期。 2、开发 企业的《营业执照》和资质 等级证书； 3、工程施工合同； 4、商品房预售方案。预 售方案 应当说明商品房的位置、装修标准、竣 工交付日期、预 售总面积、交付使用后的物业 管理等内容，并应当附 商品房预售总平面图、分层 平面图。 七、建设 工程竣工 综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事 项： 1、建筑工程质 量监督站（机构）对建设单 位提供的竣工 验收报告进行 备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事 业性收费和基金 进行核实验 收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防 支队、园林局以及其他需要参加验 收的部 门，按照法律、法规、规 章的 有关规定对相关专业内容和范 围进行验收。规 划部门根据上述部 门和 本部门验收情况核 发《建设 工程规划许可证》（正本）。 4、建委综 合各部 门验收、审查 意见，对符合审核标准和要求的，出具 建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件 处理并要求限期整改。 第三部分 房地产项目权属初始登 记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权 初始（大产权证 ）登记。 2、开发 商应提交材料： （1