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第四章 收益性物业价值评估 第四章 收益性物业价值评估 一、单选题： 1、下列说法正确的是：（ ） A.有用的东西肯定有价格。 B.有价格的东西不一定有用。 C.有价格的东西肯定相对稀缺。 D.所有人的需求意愿，不论他们是否有能力支付，都属于有效需求。 2 、物业的区位概念，下列理解错误的是（ ） A. 区位是指物业的空间位置，包括了物业所在的地理位置和到达其他地方的距离。 B. 区位就是环境，主要是指自然环境和地理位置，一般不应该包括社会人文环境的内容。 C.区位品质不仅反映物业的空间位置，更重要的体现特定位置周围的交通环境、自然还进、社会人文 环境等方面的质量。 D. 区位并不是决定物业价格的唯一因素。 3、对于使用价值和交换价值说法错误的是（ ） A.使用价值是指商品满足人们某种需要的效用。 B.具有使用价值的商品一定就有价格，也就是存在交换价值。 C.交换价值是指该种商品同其他商品相交换的量的比例关系。 D.价格是交换价值的形式。 E.具有交换价值的商品首先就要具备使用价值，所以任何商品都具有使用价值和交换价值。 4 、房地产的总价格（ ）反映房地产价格水平。 A.完全能 B.完全不能 C.一般能 D.一般不能 5、房地产价格的波动受诸多因素的影响，下列说法有误的是（ ）。 A .土地面积越大、形状越规整的价格越高，但有时也有例外。面积小，形状奇异的土地会因为买者 的特殊需要，而出现比较高的交易价格。 B .居民的收入水平是影响房地产价格的外部因素。但收入很低的群体可实现的住房边际消费倾向比 较高，收入很高的群体住房边际消费倾向也很高。 C.交通便利有助于提高住宅的价格，但对于临街住宅，如果用于自住，则会造成价格的下跌。所以同 一因素对同类型的评估对象往往影响结果不同。 D.市场存贷利息的提高会增加投资和消费房地产的成本，从而抑制房地产价格的上扬。 6、下列说法正确的是（ ） A.面积内涵方面，建筑物一般有亩、公顷、平方米等概念之别。 B.面积大小方面，建筑物一般有建筑面积、使用面积以及成套房屋的套内面积之别。 C.建筑面积一般要小于使用面积。 第 1 页第 1 页 第四章 收益性物业价值评估 D.套内建筑面积小于总建筑面积。 7、已知一套物业的售价是200 万元，有两种付款方式：一次性付款；首付 50 ％，借款 50 ％，借款 利息 6 ％，借期 10 年，问两种方式的实际价格关系是（ ） A.相等 B.前者大于后者 C.后者大于前者 D.无法判断 8、已知一套物业的售价是200 万元，首付 50 ％，一年以后再付 50 ％，如果银行的存款利率一般未 6 ％，则该物业的实际售价为（ ） A.200 万元 B. 100 万元 C.约 194 万元 D. 150 万元 9、同一宗物业在预售和现房销售的不同阶段，正常情况下，理论认为现房价格（ ）期房价格。 A.小于 B.大于 C.等于 D.不确定 10、下列说法有误的是（ ） A.廉租房的租金是一种成本租金，低于市场租金。 B.准成本租金是指高于成本，但低于市场租金的一种价位。 C.成本租金中不包括合理利润 D.经济适用房的价格是一种政府指导价。 11、下列因素对于物业价格的影响分析正确的是（ ） A.高收入阶层者收入增加，物业的边际消费倾向很高，因为他们有充足的财力支付。 B 低收入阶层者收入增加，物业可实现的边际消费倾向很高，因为他们没有固定的住所。 C. 中等收入阶层者收入增加，物业可实现的边际消费倾向很高，因为他们有充足的财力支付。 D.所有收入阶层的收入增长，其边际消费倾向都是相等的。 12、运用市场法估价分为四大步骤，包括选取可比实例；求取比准价格；对可比实例的成交价 格进行处理修正；搜集交易实例。下列顺序正确的是（ ） A.  B. 