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要点备忘 土地估价理论与方法 国外和港台地区对房地产估价的称谓： 美国：real estate appraisal 英国和其他英联邦国家：property valuation 日本和韩国：不动产鉴定评价 中国香港：物业估值或物业估价 中国台湾：不动产估价 估价误差： 在英国和其他的英联邦国家中，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范 围通常是±10%，有时放宽到±15%，对于难度很大的估价业务甚至放宽到±20% 。如果评 估价值超出了误差范围，即可认为估价师存在“专业疏忽”。 完全市场的条件： 1、同质商品 2 、买者和卖者的人数众多 3、卖者和买者都有进出市场的自由 4 、买者和卖者都掌握当前的购销额是无关紧要的 5、就成交总额而言，每个卖者和买者的购销总额是无关紧要的 6、买者和卖者无串通共谋行为 7、消费者要求总效用最大化 房地产估价机构（appraisal firms, appraisal companies ） 目前中国规定，房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业的形式成 立；法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作 3 年以上的房地产 估价师；资质等级由低到高分为 暂定期内的三级资质、三级资质、二级资质、一级资质 估价委托人—— 估价对象权利人——估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人。 估价利害关系人——估价对象权利人一般是估价利害关系人。估价对象的潜在投资者、受让 人往往也是估价利害关系人。 估价报告使用者—— 对房地产估价的不同需要及相应的估价目的可分为： 国有建设用地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押贷款、征收征用补偿、分割、损害赔偿、 争议调处、司法鉴定、税收、保险，企业合并、分立改制、上市、对外投资、合资、合作、 资产重组、产权转让、租赁、清算，房地产估价争议中的房地产估价复核或鉴定，等等。 租赁与抵押 《合同法》（1999 年 3 月 15 日）第 229 条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响 租赁合同的效力。 《物权法》（2007 年 3 月 16 日）第 190 条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关 系不受该抵押权的影响。 《最高人民法院关于适用 中华人民共和国担保法若干问题的解释》第 65 条：抵押人将已 出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。 第 1 页第 1 页 要点备忘 土地估价理论与方法 估价对象： 土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等 估价时点： 在估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。（用年、月、日表示） 价值类型： 市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、残余价值、投资价值 容积率=建设用地范围内全部建筑面积与建设用地面积的比值。 房地产估价原则： 1、独立、客观、公正——基本原则；最高行为准则 2 、合法原则 3、最高最佳利用原则 技术性原则 4 、估价时点原则 5、替代原则 6、谨慎原则——特殊原则 房地产估价的基本程序： 1、获取估价业务 2 、受理估价委托 3、制定估价作业方案 4 、搜集估价所需资料 5、实地查看估价对象 6、分析估价对象价值 7、测算估价对象价值 8、判断估价对象价值 9、撰写估价报告 10、内部审核估价报告 11、交付估价报告 12、估价资料归档 类似房地产 （similar property ）——是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、 建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。 同一供求范围，同一供求圈，同一市场——是指与估价对象之间具有一定的替代关系，价格 会相互影响的房地产区域范围。 估价方法体系： 美国体系——成本法 市场比较法 收益法 第 2 页第 2 页 要点备忘 土地估价理论与方法 英国体系——比较法 投资法（用于出租的房地产估价） 利润法（用于营业的房地产估价） 承包商法（成本法的一种）