重庆九龙坡区房地产发展分析报告..docVIP

重庆九龙坡区房地产发展分析报告 一、 重庆市房地产市场的总体概况 1、 重庆商品住宅的市场空间及其发展趋势 2001 年下半年，重庆房地产开始进入快速发展的轨道，商 品房的成交量逐年上升， 并达到一个较高的水平。 其中，商品住 宅成交量从 2000 年的不足 500 万平方米发展到 2003 年的 1138.26 万平方米，年平均增长 43.57 ％。由于国家宏观调控， 2004 年住宅成交量的增长速度放缓，比 2003 年略有上升，达到 1138.26  万平方米。 表  1 2000－ 2004 重庆市商品房销售面积 （单 位：万平方米） 年份 商品房销售面 其中：住宅销售面 积 积 2000 579.96 491.09 2001 746.05 635.04 2002 1016.58 870.41 2003 1314.67 1132.95 2004 1317.12 1138.26 数据来源：重庆统计年鉴 图 2 销售面积 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2000 2001 2002 2003 2004 商品房销售面积 住宅销售面积 根据调查， 主城区消费者的购房目的比较简单， 绝大部分是 为了改善现有居住条件， 其次是满足基本居住要求和投资及为子 女购房；而周边地区消费者则基本上是为了改善自身居住环境， 其次为子女购房业占有相当比重， 而用于投资的较少。 这说明目 前重庆的住宅市场是以实际居住需求为主的市场。 随着重庆经济的持续快速发展， 居民收入逐年快速增加， 这 为重庆居民改善居住条件提供强有力的经济支撑， 同样为重庆住 宅市场空间的增大提供前提条件。 随着重庆经济外向性的不断增 强和区域经济地位的不断凸现， 重庆能够吸引越来越多的外来人 口，重庆的住宅市场将为满足他们的居住需求而相应增加。 重庆直辖以后的 GDP 及增长 GDP 增长率 3000 12.2% 14.00% 2500 11.10% 10.30% 11.50% 2665.39 12.00% 2250 9.00% 10.00% 2000 8.40% 8.50% 1971 7.60% 1750 1500 1350 1429 1480 1589 8.00% 6.00% 1000 4.00% 500 2.00% 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 0.00% GDP 1350 1429 1480 1589 1750 1971 2250 2665 增长率 11.10 8.40% 7.60% 8.50% 9.00% 10.30 11.50 12.2% 重庆直辖以后城镇居民人均可支配收入及增长 城镇居民人均可支配收入 增长率 10000 9221 16.00% 9000 13.9% 14.00% 11.82% 12.00% 10.13% 8093.67 8000 10.00% 7238.07 7.08% 6.41% 7000 8.00% 5.97% 6572.3 5.56% 6176.3 6.00% 6000 5828.43 5302.05 5442.84 4.00% 5000 2.66% 2.00% 4000 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 0.00% 城镇居民人均可支配收入 5302 5443 5828 6176 6572 7238 8094 9221 增长率 5.56 2.66 7.08 5.97 6.41 10.13 11.82 13.9 数据来源：重庆统计年鉴 2、 商品住宅供应特征及其发展态势 （ 1）供求基本平衡 2004 年住宅开发施工面积 4485.83 万平方米，同比增长 19.7 ％，其中新开工面积 1666.91 万千方米，同比增长 5.5%； 房屋竣工面积 1187.23 万平方米，同比下降 3.6 ％。与此对应， 2004 年重庆市商品住宅的成交面积 1709.29 万平方米，同比增 长 l8.6 ％。这说明 2004 年重庆市商品住宅供应与市场需求基本适应。 2004 年商品住宅空置量的变化情况同样反映了重庆商品住宅的供求基本平衡。 2004 年 1－ 2 月份，重庆市商品住宅空置量（空置一年以上） 为 98.99 万平方米，其后则一直呈下降的趋势，到 12 月份空置量降到了 75.63 万平米。（数据来源： 2004 年各期重庆市统计月报） 重庆市住宅空置面积 （空置一年以上，单位：万平方米） 120 100 80 60 40 20 0 2 04. 3 4 04. 5 04. 6 7 8 9 0 1 2 4. 1－ 04. 04. 04. 04. 4. 1 4. 1 4. 1 20 20 20