国有土地上住宅征收补偿方式比较研究.docVIP

精品文档，助力人生，欢迎关注小编！ 国有土地上住宅征收补偿方式比较研究 李庆丰　熊燕　彭丽娜 摘要：为探究国有土地上房屋征收中各种补偿方式的优劣，改进补偿政策使之更有利于社会发展，文章采用定性分析法与定量分析法研究得出，货币补偿安置方式是国有土地上房屋征收中补偿中的最优选择。结合对产权调换补偿安置、货币补偿安置影响因素的分析，文章提出了引导货币补偿安置的激励措施。 关键词：国有土地上住宅征收;比較研究法;因素分析 旧城改造是改善城市面貌的重要历程，国有土地住宅征收是旧城改造中不可或缺的一部分。如何缓解征收矛盾，提高征收效率，美化城市环境，优化资源配置，需要科学地制订征收补偿策略。国有土地房屋包括住宅、商业、办公、其他功能用房等，为简化计算公式，本文选择征收中最常见的住宅进行剖析。 一、征收补偿方式分类 （一）产权调换补偿 产权调换补偿是指征收人提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价的补偿方式。用于产权调换的房屋来源有两种：通常情况下，征收人自建还建房源，即由征收人或其他政府职能部门规划选址一块还建用地，委托实施单位建造还建房。其二，征收人采取市场购买的方式，集中购买一批现房调换给被征收人。 被征收人选择产权调换安置时，政府向被征收人提供面积相当的期房，期房购置价低于市场价，一般为成本价。单户还建面积一般大于征收面积，超过征收面积的部分由被征收人补差价。 （二）货币补偿 货币补偿是通过专业的评估机构对被征收房屋进行估价，综合考虑附属设施、装修补偿、安置补助、过渡费用、搬迁费用、奖励等费用的情况下，征收人一次性支付费用的补偿方式。在具体实践中，征收人可以只支付补偿费用;也可以在支付补偿费用的情形下，在市场上联系合适的商品房，推荐给被征收人，由被征收人自行决定是否购买。 （三）两种方式补偿费用的异同点 依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（湖北省人民政府令第380号）、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（武汉市人民政府令第275号），结合武汉市中心各城区住宅征收实际操作案例，分析如下： 相同点是，两种补偿方式都通过评估机构对对被征收房屋进行估价，补偿总价的构成相同，包含房屋评估价、附属设施补偿、装修补偿、安置补助、过渡费用、搬迁费用、奖励费用、其他费用（特困、残疾、违建部分补偿等）。 不同点有：1. 补助费标准不同。选择产权调换安置的，补助费在被征收住宅评估价格的基础上增加12%;选择货币补偿安置的，补助费在被征收住宅评估价格的基础上增加20%。2. 过渡费标准不同，过渡费等于证载面积×过渡期×每平方米单价（近年有18元/m2/月、25元/m2/月、30元/m2/月不等，但同一区片同一时段内标准统一）。选择货币补偿安置的，过渡费计算期为3个月;选择产权调换安置的，过渡费计算期为15～30个月，超过补偿协议约定的过渡期限，产权调换房屋还未交付的，按照增加50%的标准支付临时安置补偿费。3. 选择产权调换安置的，先计算被征收房屋补偿总价，再与用于产权调换的房屋价格结算差价。通常在征收人自建还建房的情况下，产权调换房屋的价格为成本价。 统计显示，选择产权调换安置的住户比例约占被征收人总数的70%左右。 二、产权调换安置与货币补偿安置比较分析 （一）从安置事务量、安置周期和行政资源消耗的角度来看 产权调换安置通常以征收人自建还建房为主要方式，征收人需要调查统计选择产权调换安置的被征收人的户数、建筑面积，了解被征收人对还建点选址的意向，委托设计单位根据还建户数、面积进行建筑方案设计、用地规划选址论证，进行地质勘察、施工图设计，办理规划报建手续，进行清单控制价编制，招标选择施工承包单位、监理单位，办理竣工验收、备案、房屋销售许可手续，甚至需要完善周边配套基础设施建设，一般需要两到三年的周期。此外，征收人在还建房建设期间，需要留置工作组与被征收人衔接，处理安置过渡费发放及超期交付事宜;在还建房竣工验收后，需要派工作组为被征收人办理房屋移交安置手续和权属登记工作。 与产权调换安置相比，货币化安置补偿操作简单，对被征收人的房屋征收为一口价交易。签订完征收补偿协议，领取补偿费即为完成征收安置工作，没有还建安置的善后问题。因此，货币化安置补偿既可以缩短安置周期，又可以节约行政资源，提高政府的安置效率。 （二）从去除房地产库存、发挥市场机制和优化资源配置的角度来看 在货币补偿安置的情况下，房屋被征收后，被征收人成为市场潜在的购房需求者，客观上增加了市场需求。在产权调换