2009秋《资产评估》作业(二)答案参考..docxVIP

2009秋《资产评估》作业（二）答案参考 一、 单选题（每题 1分，共10分） 1. B 2. D 3. C 4.C 5. B 6.C 7. B 8. B 9. B 10. B 二、 多选题（每题 1分，共10分） 1. CD 2.ABDE 3.BD 4.DE 5. ABC 6. ACE 7.AD 8.BCE 9.DE 10. ABE 三、 简述题（20分） 房地产的主要特征。参考教材 P99-100。 如何理解土地使用权的替代原则。参考教材 P114。 如何理解房地产评估的房地合一原则 。参考教材P148。 土地资产价格的主要特点。 参考教材P108。 四、 计算题（共60分） ?采用收益现值法 第一步：计算前五年收益折现 13 16 2 18 3 15 4 20 5 =61万元） 1 10% 1 10% 1 10% 1 10% 1 10% 第二步：计算后55年收益折现 20 汉（%,10%,55）汉（% 10%,5） =123.5274105（万元） 第三步：两段合计 61+123.5274105=184.7560275 （万元） ?采用成本法 第一步：计算土地价 1200 X 800=960000 （元） 第二步：计算建筑物价格 1000 2400 —60— -200 2400 =1390129.87（元） 17+60 第三步：房地价格 960000+1390129.87=2350129.87 （元） ?采用残值法 第二步：计算总费用 （1） 房产税 390000 X 12%=46800 （元） （2） 管理费 390000 X 3%=11700 （元） （3） 房租损失准备金 390000 - 24=16250 （元） 房屋现值 800 X 500-800 X 500 X 2% X 10=320000 （5） 修缮费320000 X 1.5%=4800 （元） （5） 修缮费 320000 X 1.5%=4800 （元） （6） 保险费 320000 X 3%。=960 （元） （7） 房屋折旧费 800 X 500 X 2%=8000 （元） （8） 土地使用税 （8） 土地使用税 2X 360=720 （元） （9 （9） 年总费用=46800+11700+16250+4800+960+8000+720=89230 （元） 第三步：年总纯收益390000-89230=300770 第三步：年总纯收益 390000-89230=300770 （万元） 第四步：计算土地纯收益 第四步：计算土地纯收益 （1）房屋纯收益 （1）房屋纯收益 320000 X 10%=32000 （元） （ （2）计算土地纯收益 300770-32000=268770 （元） 第五步：计算土地永续条件的价格 268770- 8%=335962.5 （元） 每平方米- 360=9332.29 （元） 计算土地 50 年期的价格 268770 十 8% X [1-1 - （1+8%）50]=3287993.67 （元） 每平方米=3287993.67 - 360=9133.32 （元） 4 ?采用残值法 第一步：计算年房租收入 50X 12X 800 X（ 1-10%） =432000 （元） 第二步：计算总费用 已知73260元 第三步：年总纯收益 432000-73260=358740 （元） 第四步：计算建筑物重置成本 2500X800 X（ 1-2/48） =1916666.67 （元） 第五步：计算建筑物的纯收益 1916666.67 X 8%=153333.33 （元） 第六步：计算土地纯收益 358740-153333.33=205406.67 （元） 第七步：土地使用权价格 205406.677%-2803805.19 205406.67 7% -2803805.19（元） 5. = 592= 658-623A.650 = 592 = 658 -623 TOC \o 1-5 \h \z 110 101 115 100 101 B.640竺型逻型型 110 100 105 100 99 C.700竺型遁型型 107 105 120 100 98 D.600竺型遁型型乂67 108 100 100 99 99 E.750但型迺迦迦38 107 99 128 100 102 F.700竺迺亜型型,33 112 100 115 101 101 案例A的值为异常值，应予剔除 (658+623+667+638+633 )- 5=643.8 (元 /平方米) 6. 第一步：计算楼价 8000 X 2000X 2.5(元) 第二步：计算建筑费和专业费 3000X