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江门市房地产调查分析 AP0907619 刘玉娇 购房的影响因素分析 目前我国商品房消费存在两个矛盾。一是经济的飞速发展带来的个人消费需求的提高，人口的不断增长。个人的生活水平提高。住房需求不断攀升，这与目前土地稀缺和政府控制房产的政策是个不平衡的矛盾。二是房地产商的哄抬价位与目前个人收入普遍偏低的不平衡矛盾。导致了老百姓需要买房但买不起房的尴尬局面。然而，当老百姓拿着积攒多年的存款消费商品房时，对于他们来讲，住房就不只是一个地方来居住而已了。住户会根据自身需求选择适合自己的住房。不仅要满足生理上的居住要求。还要满足精神上面的需求。在众多选择因素中，其重要程度等问题，就是本文要讨论的问题。 影响江门市居民消费房屋的选择因素: 影响居民消费的因素众多。但归结起来有两大类。一是宏观方面。例如环境，人口，政策，自然。这些因素属于外部环境影响。且这些影响在短时间内变化不大。且认为不能人为控制。所以不多加分析。二是微观方面。可以概括为5个方面：房屋价值。企业品牌。配套设施。地理位置。物业管理,。 房屋价值: 商品经济中，价格是价值的表现形式。所以房屋价值就包括两个方向。房屋本身的价值和地段价值。在抽样调查的样本中为房屋质量，保值增值，地段价值，价格因素和户型结构等因素。其中户型结构在一定程度上决定了房屋价值。其值占到了52%，价格因素为44%,房屋质量为58%，其余两项都为28%。由此可以看出房屋价值的重要性在消费者选择上占了主导位置。这也体现了一种理性的消费观念。 企业品牌: 一个好的房地产开放商在品牌形象上一定是成功的。良好的品牌形象不仅可以给消费者精神上得保障。还是一种消费的号召力，具有导向性。例如保利地产，富力地产。这些名字出现在人们面前时代表的不仅仅是房地产商。更是高质量的房屋价值与物业服务等等。抽样调查的样本中，企业品牌占了8%。比例很小。说明江门没有自己良好的企业品牌。没有形成独树一帜的龙头企业。这在一定程度是体现了行业发展的不成熟。与珠三角的其他城市的房地产相比，江门市场刚刚起步。需要进一步的发展与完善。 配套实施: 配套设施指的是服务于消费者生活的一系列物化测试。包括社区交通，给水，排水，消防，娱乐设施。商品消费设施。教育设施等。这些服务于消费者的设施改善了居住外部环境，并且丰富了业主的生活。随着人们生活需求的提高，消费者在购房时也会着重考虑这类因素。调查中包括小区环境，社区文化，休闲配套，教育配套因素。比例依次为66%,34%,22%,40%.小区环境高于房屋价值的比例，可以看出江门的消费者对外部环境的期望值很高。追求更好的生活氛围。 4地理位置： 衣食住行是紧密联系在一起的。而其中的行也是相当重要的。好的居住地理位置因人而异，有的喜欢郊区的悠闲自然环境，但交通较麻烦不利于出行，所以多数为中老年人。有的喜欢市中心，出行便利，利于上下班和消费，但会有交通堵塞的问题，多为年轻人选择。无论郊区还是市中心。理想的地理位置是消费者不可忽视的考虑因素。调查中62%的样本选择交通便利作为考虑因素。可以看出日渐城市化的江门，人们理想的集中居住地还是市中心，并且决定了住房的地理位置应满足消费者日常出行需求。而多数人选择市中心必然会带来交通拥挤等问题，而且加快了城市化的进程，最后导致房价的增长，所以地理位置影响着房屋价值，房屋价值也决定了地理位置。两者关系密切。 物业管理： 物业管理是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。随着物业管理在购房市场上得普及。人们不再是各扫门前雪。而是形成一个集合体。而物业就是这个集合体的管理统筹者。他们的任务是打造和谐的社区环境。让每一户住户都能享受到公共服务并服从管理。调查中物业管理只占了28%。说明江门的消费者并没用重视物业服务的重要性。也可以从侧面看出企业的宣传不到位。 二总结： 从总体调查中可以看出影响因素的重要性的顺序为：地理位置，房屋价值，配套设施，物业管理，企业品牌。江门的消费观念没有太大突出点。主要表现为价格与地理位置。其中地理位置与房屋价值两个因素的重要性差距不大。所以应两个因素同时考虑。比较突出的问题是房地产行业发展的不成熟和营销手段不够鲜明。再者，如果说房屋价值和配套设施这些事硬件的话，那么物业管理就是软件。购房者并不重视软件的重要性，这是不可取的，一定要软硬兼施才能构筑和谐生活环境。概括而言。江门购房者理性消费的同时追求享受的环境。个人认为理想购房首先要根据个人情况看清自己消费能力，然后选好大方向去选择适合自己的房屋，地理位置和配套设施，同时选择良好企业品牌也是个重要考虑因素，物业管理也不是不可忽视