地产开发项目质量保修金结算学习管理操作指引.docxVIP

地产开发项目质量保修金结算管理操作指引 、、 目的 质量保修金是指工程竣工验收后从应付建设工程款中预留的用 于保修期限和保修范围内质量缺陷维修的资金，其目的是为确保建设 工程保修所需资金的及时到位，是约束施工单位履行保修义务的一项 保证措施。通常办理保修金结算的主体是地产公司和对应的承包人， 但根据集团《中国海外发展有限公司开发项目移交物业验收管理办法 [试行 ]》规定，物业公司在其中也有相应的权责。因此编制本指引，对 物业公司加强保修金结算管理进行统一和规范，共同维护中海品牌的良性、可持续发展。 、、 适用范围 本指引适用于中海物业参与中海发展开发的住宅项目建设工程质量保修金结算管理。 、、 流程指引（工作流程图见附件 1 ） 、、、 质量保修期约定 1 、根据集团《工程质量保修协议》规定，依据该工程竣工验收合格的六个月后或以项目集中交付日期为时间节点，两者以先满足条件的为约定保修期的开始日期。 、基础设施工程、房屋建筑工程的地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的终身负责制； 、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、墙面、地下室的防 水及防渗漏、管道、水景防渗漏为 五 年； 3 、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 二 年； 4 、住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程，为 二 年； 5 、供热及制供冷系统为 二 个采暖期、供冷期； 6 、电梯自验收合格之日起 三十六 个月； 、其他项目的保修期以双方合约、国家法规、地方规章、行业规 定等中的有利于用户方的条款为准。均未约定的，按 二 年计算。 质保期结束前质量检查 1、为有效督促承包人及时完成质量缺陷整改，在保修期满前三个月， 物业公司项目管理处应组织专业技术力量，针对对应工程或产品 展开一次全面细致的检查，填写《 ** 系统质保到期检查记录表》， 检查的主要内容如下： 1 、 遗留问题：主要检查核实《入伙前查验未销项问题清单》所列 问题是否完成整改销项； 2 、 功能性检验：根据合同或使用说明，检查测试每种功能是否 正常； 3 、 系统性检查，细致具体到每个小项，检查系统的完整性和稳 定性。 2 、如实详细记录检查发现的问题，检查结果汇总整理后，及时与承 包人明确具体的整改要求和完成时间，并将检查结果报公司业务主管部门及地产公司客户关系部备案。 （三）整改确认及扣款结算 1 、质保期正式到期时，由项目所在地业务主管部门牵头组织复查，依据《 ** 系统质保到期检查记录表》记录问题逐项核对。对于已按 要求完成维修的进行核实销项；仍未维修或维修未达到规定要求 限期整改，到期未整改或不达标的，双方做好登记确认，原则上采 取代工形式整改，并扣除相应质量保修金。 2 、保修金扣除： 1 、 在质保期内因承包人未按约定履行保修责任，由物业公司 按规定采取委托维修或其他方式维修实际发生的费用，应 从保修金中扣除； 2 、 截止质保期满，由于承包人原因仍未完成维修的，按规定扣 除该部分保修金。 3 、 由物业公司与承包人协商，填写《质量保修金结算检查确认 单》（附件 3 ）并双方确认盖章，明确涉及物业公司的扣款直 接支付到物业公司账户，相关手续和证明文件由物业公司 提交地产公司业务主管部门备案，在地产公司支付保修金 时不再作扣减。 3 、物业公司应加强对保修金结算管理，严格要求承包人按约定履行 好各项质量保修责任，但不得恶意扣除或截取承包人质量保修金； 4 、施工单位完成整改或按规定支付了扣除款项后，各项目管理处方 进行质保金结算审批流程。 （四）信息化网络流程及审批 1 、完成整改确认和扣款结算后，由经办人发起 OA 网上审批流 程，并依次审批。 、信息化网络审批流程： 1 ）经办人（通常指管理处工程 / 环境 / 安管主任）发起，至少应包含 以下附件：《质量保修金结算检查确认表》 （附件 3 ）、扣款证明资料（如 涉及扣款）； ）项目经理审核，审核重点是，核实到期检查以及整改落实情况， 核实扣款收缴情况； 3 ）单笔保修金结算金额在 10 万元以内且无扣款项的，由项目所 在地物业分公司（设置地区管理中心，由地区管理中心审批，未设立 地区管理中心的和二级公司所在地的，由二级公司审批）业务主管部 门审批； 4 ）单笔保修金结算金额大于 10 万元或涉及扣款项的，由业务分 管领导及公司审批（设置地区管理中心，有地区管理中心审批，未设 立地区管理中心的和二级公司所在地的，由二级公司审批） ； ）审批完成后，经办人进行文件归档，并跟进办理《保修金结算审批表》的签章手续。 、完成全部网上流程审批后，验收签章确认可以由管理处完成，由“经办人 ”在《保修金结算审批表》实际经办人处签字，管理处经理在“物业公司负责人 ”处签章。 、、 注意事项 1 、对于地产公司未经物业公司同意，即单方