某商业地产项目运营诊断报告.docx

郁森国际购物中心运营诊断报告—项目概况 项目概述 “ 郁 森 国 际 ”位 于 水 秀 城 市 花 园 四 期 南 侧 ，在 整 个 城 市 花 园 布 局 中 居中心位置，总建面积 7万平方米，其中南公建 5 万平方米，北公建 2 万平方米。 “郁森国际 ”规划包括大型超市,百货服饰，邻里中心，娱 乐天地，运动商城，美食广场，风情主题街等。 南公建各楼层功能 定位如下： 地下一层： 大型超市 地上一层： 大型超市、闲趣小百货、邻里中心 主题 风情街、商场 中庭 地上二层： 品茶室 、休闲水吧、特色 专卖区 地 上 三 层 ：康 体 健 身 馆 、流 行 饰 品 屋 、大 型 娱 乐 广 场 休 闲 运 动 城 、 亲子乐园 地上四层：美食广 场、主题餐厅 1、主题餐厅 2 郁森国际购物中心于 2008 年 1月 6 日开业，目前招商情况与项目 预期存在差距。 郁森国际购物中心运营诊断报告一项目SWOT分栃 项目SWOT分析 优势分析 规模：郁森国际购物中心的整体规模在我市居前列，比较容易形成规 模效应。本项目在占地面积、建筑面积方面，都有独到优势，依托福 山新城区转移的发展机遇，从长远看郁森国际购物中心发展潜力巨大。 位置：地处福山区，为芝罘区、烟台经济技术开发区、福山区三区交 界之处。雄据通往芝罘区、烟台经济技术开发区、蓬莱市的咽喉要地。 红旗路隧道全线贯通，8分钟可直抵市中心。 政府政策：本项目无论在占地、建筑面积还是在投资等等方面，都是 福山及至烟台市规模较大商业地产项目。在《烟台市城市发展规划》 中，已明确提出“打造以郁森国际购物中心为代表的福山商圈”。烟台 市、福山区两级政府在各方面都给予了很大的政策支持。对于本项目， 这也是很重要的一个卖点 商业功能：本项目共有五层空间可利用，每层面积大，分割容易，在 使用方面是其他同类产品难以比拟的。灵活的空间设计为项目运作提 供了较大的自由度。 交通：本项目位置地处天府商业街中心，四周路面开阔，道路两端均 烟台中智企业管理咨询有限公司 可于交通干线相对接。目前，正在运作市内公交车开通至水秀购物中 心事宜，线路开通后交通会变得更加方便。 .绿化和环境：政府已计划对天府街进行整体改造，改造后路面将更加 宽阔，同时会拥有更多的绿地，郁森国际购物中心周围的景观将变得 更加优美。 .配套：水电及其他配套设施完善，有人行直梯2部，自动扶梯4部， 观光梯2部，楼梯14部。主通道宽度4. 5米，次通道2.5米。有免费 停车场及地下停车场，解除业主后顾之忧。 .物业：郁森国际购物中心物业由天府威格斯商业经营管理有限公司全 程打理，该物业公司由烟台市福山天府房地开发有限公司与威格斯物 业顾问（上海）有限公司联合成立，集中双方公司之优势，是当地品 牌与国际品牌的战略结合，将为业主营造高档、统一、规范、舒适之 购物中心。 9 .装修：外部装修豪华、大气，内部装修简约、美观，充分考虑到业主 9 .装修：外部装修豪华、大气，内部装修简约、 美观，充分考虑到业主 使业主既可以直接入住, 也可根据各自需求进行重新装饰与布 10 .升值空间：以天府商业街为核的福山商圈日益发展成熟，郁森国际 购物中心必将寸土寸多，升值空间巨大。 劣势分析 烟台中智企业管理咨询有限公司 ?项目规划预期与市场环境存在差距。项目基本定位是不存在问题的， 体现出决策者的战略前瞻意识，但作为一个战略性的决策，应因地制 宜，因时制宜，分布推进，稳步实施，不能急于求成，一蹴而就，否 则便会欲速则不达。以本项目为例，在市场环境尚不成熟的情况下， 便急于打出精品百货、高端品牌的卖点，其效果可想而知。 ?目标消费者定位混乱。整个项目是按业态分布进行定位的，市场定位 是全年龄段、全客层的家庭式购物、休闲消费，兼顾旅游者的观光消 费。而实际上，定位过宽相当于无定位，郁森国际购物中心的定位过 于笼统，甚至存在矛盾，比如二层定位是精品百货，其消费群体应是 有较高购买力人群，而其它楼层又面向青年人及普通大众。 ?楼层整体功能布局及各楼层内部功能布局不尽合理。表现在：整体功 能划分及各楼层内部功能界定不清晰，没有充分顾及消费者的消费心 理及消费习惯。而做为一个一站式购物、娱乐及餐饮中心，如果连消 费者都感觉“乱”足以说明在功能设计上是存在问题的。 ?没有建立清晰、高效的商业运营模式。商业地产项目要想取得成功， 必须以商业思维作为主导，建立一套具有核心竞争力的商业运营模式， 这种模式必须基于项目本身实际而产生，不能生搬硬套。 ?缺少一支分工明确、各负其责的商业运营团队。一个成功的商业运营 团队必须做到熟练操作品牌营造、商场营运、策划推广、商铺管理、 租赁管理、工程技术、物业管理、资金运作、信息系统、法律事务、 人力资源等多方面的核心业务。 ?推广工作不力，市