2021中原东莞檀宫项目总体定位报告.docxVIP

关于项目的思考一一 思考一： 旗峰山麓，东城最后的风水宝地，什么样的产品才能实现项 目土地价值的最大化？ 思考二： 什么样的客户愿意支付最大的价值为项目买单？ 思考三： 什么样的形象才能让项目荣登东莞别墅市场的王座？ 目 录 、项目理解 1、区位分析 区位关键词：石井路咼尚住宅区迎宾大道虎英公园峰景咼尔夫 区位关键词： 石井路 咼尚住宅区 迎宾大道 虎英公园 峰景咼尔夫 ■ 东城区：高尚住宅片区 ■旗峰山：东莞圣山 ■迎宾大道：东莞富贵路 ■虎英公园：城市绿肺 ■峰景高尔夫：东莞名流聚集地 2、特征分析 北特征关键词：j 1/厂 /q / /~■南高北低J 北 特征关键词： j 1 /厂 /q / /~ ■南高北低 J / 响/ 3、地块四至 7 北面：公务员小区 1、优势分析(Strength ) 区位优势：项目位于东莞传统的黄旗山豪宅片区，毗邻愉景花园，峰景高尔 夫等东莞传统顶级豪宅。 景观优势：项目南面黄旗山山景优美，上风上水，是东莞人心目中的圣山。 规模优势：项目与聚星岛、旗峰天下、帕萨迪纳公寓共同组成90万m2生 活大社区。 交通优势：迎宾大道为东莞的样板路，项目交通通达性与可达性均十分优越, 距离世博商圈仅5分钟车程 2、 劣 势 分 析 ( Weakness ) 配套劣势： 项 目 目 前 周 边 配 套 不 足 ，缺 乏 必 要 的 商 业 、银 行 、邮 政 等 必 要的 生活配套 地势劣势： 项 目 地块 地 势 南 高 北低 ， 对 项 目 风 水 有 不 利 影 响 。 3、 机 会 分 析 ( Opportunity ) 经 济 增 长 ：东 莞 经 济 持 续 、快速 、稳 定 的 增 长 ，为项 目 开 发 带 来 良 好 的 契 机 。 消费力强劲：东莞高收入群体庞大，具有强大的购买潜力。 政府政策：政府对别墅用地的严格控制制造市场机遇。 土地稀缺：片区内可开发用地日益稀缺。 4、 威 胁 分 析 ( Threat ) 供 应 增 大 ： 2006 年 东 莞 别 墅 市 场 供 应 量 比 2005 年 增 加 30 万 m2 。 同类物业的竞争：水濂片区的豪宅物业对本项目构成一定的威胁。 片 区 内 物 业 的 竞 争 ：片 区 内 天 骄 峰 景 、旗 峰 天 下 等 项 目 及 峰 景 高 尔 夫 、愉 景 花园的二手别墅对本项目的威胁。 5、SWOT应对策略 、 劣 势 应 对 策 略 、 配 套 劣 势 应 对 策 略 A、项目目前生活配套虽然有待完善，如果项目走普通洋房的开发路线， 配 套 将 成 为 项 目 比 较 明 显 的 劣 势 ， 但 是 本 项 目 周 边 均 为 东 莞 高 档 住 宅 区 ， 豪 宅 片区的氛围已基本形成，按照市场规律，豪宅片区内的新项目在产品上同样会 走高端物业的开发路线，如果本项目走豪宅的开发路线，客户对于普通的生活 配套并没有过高要求，反而会要求与项目外部的环境和人群有一定的距离，但 是对于项目内部配套的档次、设施和服务要求较高，本项目可以通过高档完善 的会所功能来应对 目前生活配套不足的劣势。 B、与本项目临近的帕萨迪纳、天骄风景等项目均有较大体量的配套商业， 本项目未来周边生活配套非常完善，为项目提供了一定的升值潜力。 5.1.2、 地势劣势应对策略 A、 本项目处于旗峰山豪宅片区内，旗峰山一直被认为是东莞的“龙脉”， 风水极佳，优异的风水是片区内项目吸引客户购房和片区内房产持续升值的主 要因素之一，因此，在整个片区的风水影响下，本项目地势的劣势对于项目的 影响非常有限。 B、 本项目地势虽然南高北低，但高差不足2米，项目南北距离超过200 米，南北的坡度不高于3.6度，从工程技术的角度讲，可以通过填土垫高等比 较简便的手段解决地势劣势，不会过大的增加项目的建安成本。 5.2、 威胁应对策略 5.2.1 、同类物业威胁应对策略 A、从本项目所处的区域来看，主要竞争项目都集中在片区外，本项目所 处的片区为东莞传统的豪宅区，客户认同度高于其它区域，从区域属性上讲， 其它片区项目对本项目的威胁有限。 B、从开发水平来讲，同类竞争项目在产品营造上处于较低的水平，产品 创新较少，如果本项目能够在产品上有较大的创新，舒适度、尊贵感、私密性 等方面优于同类竞争项目，则同类竞争项目的威胁不攻自破。 523、片区内竞争项目威胁应对策略 A、 从地块优劣势分析，天骄峰景项目被愉景花园高层阻隔，基本无山景 可看；旗峰天下项目周边高压线较多，对项目影响较大；本项目地块在片区内 项目中属于最优地块。 B、 片区内竞争项目主要为高层、小高层洋房和联排别墅，在产品的私密 性和尊贵感方面，与客户需求尚有一定的距离，本项目如果在产品上走差异化 路线，凸显项目的尊贵感，超