房地产估价风险分析与防范论文.pdfVIP

房地产估价风险分析与防范 课程 论文题目： 房地产估价 院 系 专 业 班 级 学生姓名 学 号 任课教师 2013 年 6 月 15 日 1 引言： 风险是人类历史上长期存在的客观现象。房地产估价活动和其他经济活 动一样具有风险性。但是，房地产估价风险具有其特殊性。在一般经济活动中， 人们所说的风险往往是指效益方面的不确定性， 以及由于不确定性的存在使得经 济活动主体的效益不确定。但是，房地产估价是与房地产相关的一项集政策性、 技术性、地域性、 时效性为一体的社会中介活动， 不仅仅会带来估价机构和人员 的风险，而且会对政府、经济活动涉及利益各方带来不同的风险。因此，充分认 识房地产估价的风险成因及风险体系， 并积极防范和规避风险， 是房地产估价工 作的一个重要内容。 一、房地产估价风险发生源 估价风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生较大偏差的 可能性。这种偏差，即风险的发生源，主要包括三个方面：①估价机构和人员。 估价机构和人员法制观念不强、 技术水平不高、 缺乏执业道德等都会造成评估值 与房地产真实价值的偏离，给经济活动主体以及未来的社会经济稳定埋下隐患。 ②经济活动主体。 经济活动主体包括经济活动中涉及的利益各方， 如土地出让中 的国家、土地使用者： 房地产交易活动中交易各方； 房地产抵押活动中的抵押人 和抵押权人等等。 ③估价技术。 在实践中采用的估价方法都是世界通行的成熟估 价方法，但是在具体估价过程中估价人员的技术水平和参数的获取能力不同， 在 技术运用上存在或多或少的不确定性， 特别是许多因素判定都要靠估价师的主观 判断能力更是如此。因此，估价技术也是一个风险源。 二、房地产估价风险体系 房地产估价风险体系由政府面临的房地产估价风险、 机构和人员面临的房地 产估价风险以及经济活动主体面临的房地产估价风险组成。 2.1 政府面临的房地产估价风险经济稳定是政府的目标之一，包括经济增长、价 格水平稳定。政府面临的房地产估价风险主要的是房地产估价带来的金融风险。 金融稳定是经济稳定的基础之一， 金融动荡往往会引发深重的社会灾难， 给社会 经济带来动荡和不安。 房地产估价价值过高， 不能反映房地产的真实价值， 过高 估值的长期或大量的抵押贷款， 会给金融机构在未来带来大量的呆坏账， 影响金 融机构的真实资产。金融一旦发生动荡，整个经济体系不可避免地会受到牵连， 影响经济稳定。诸如 20 世纪 80 年代末日本的“泡沫经济”， 1997 年泰国开始 的东南亚“金融危机”，无一例外与房地产价值估计过高有着一定的联系。 2 2.2 估价机构和估价人员面临的房地产估价风险估价机构和估价人员是估价风 险的直接承担者， 估价机构和估价人员面临的风险主要表现在这几个方面： 技术 风险、政策风险、业务风险、经济风险。 2 ．3 经济活动主体面临的房地产