基于专业物流产业园区下物流地产发展模式研究.docVIP

精品文档，助力人生，欢迎关注小编！ 基于专业物流产业园区下物流地产发展模式研究 梁文娟 摘要：本文旨在通过对专业物流产业园区下物流地产发展研究，探究解决目前专业物流产业园区及其物流地产核心问题的方法或对策，推动物流地产既能顺应专业的产业发展需求，又不失物流地产中各类物业自我盈利或造血功能，实现专业物流产业园区建设过程中摆脱资金困境。 关键词：专业物流产业园区； 物流地产； 发展模式 一、专业物流产业园区与物流地产的定义 专业物流产业园区在国内相关文献上未有明确的定义，本文认为可以通过两个专业词进行理解和定义它，即产业园区与物流园区。产业园区，是指以为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。 而物流园区的定义，在国内外文献中也尚无统一的定义，本文采用了国家计委综合运输研究所副所长汪鸣关于的物流园区的定义，即物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的、具有经济开发性质的城市物流功能区域； 同时，也是依托相关物流服务设施降低物流成本、提高物流运作效率，改善企业服务有关的流通加工、原材料采购、便于与消费地直接联系的生产等活动、具有产业发展性质的经济功能区。 从两个词汇归纳总结起来，专业物流产业园区可以概括为：某一同类型产业或关联度较强的上下游产业、配套产业链完整、企业关联度强而形成的产业集群在空间上集聚大量的外部物流需求，而构建起的物流园区。从产业来看，根据产业或行业的特殊性，不同产业对物流体系的需求或要求不同； 从物流来看，即特定产业上下游企业之间形成相对完整的供应链，为物流园区的物流企业提供由供应链始端到终端的一体化服务提供了天然平台。 就物流地产定义而言，本文采用吉林大学杨馥郁博士对物流地产的概念，即由物流地产公司先选地建成相关物流基础设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，将有一个资产管理队伍进行物业管理，他们的工作主要是提供相关物业服务。 因此，在界定专业物流产业园区与物流地产的相关定义之后，对本文提到的基于在专业物流产业园区下的物流地产发展，就可以比较容易理解为某产业物流园区下所配置的物流地产运作与发展研究。 二、专业物流产业园区与物流地产的发展现状分析 目前，随着经济快速发展，各地的优势产业或者承载地方经济发展的各類产业对高标准、专业化物流设施需求也不断增加，因此，各地兴起了各种专业物流产业园区及物流地产的建设与发展，也成为了各种运营主体的投资热点。 20XX年以来，具有专业的物流地产背景的外资企业（如普洛斯、AMB、新熙地、古德曼等）通过既有项目收购和新的地产开发模式在各地开展各类专业物流产业园区及物流地产建设与开发投资，为客户提供现代化物流仓储设施服务。同时，也带动了本身从事专业房地产的开发商加入（如万科、招商地产等地产类公司），还有本身有物流业务的物流企业（如中外运、中远、中铁等大型央企）也全面提速投入到物流地产的开发中，当下，依托产业而存在大型龙头企业（中粮等）也逐渐构建和建设专业的物流产业园区。 时下，这些企业纷纷跻身专业物流产业园区及物流地产投资开发行列，形成全国范围内的物流地产投资开发热潮。从目前运营管理上看，存活能力强的物流地产或园区却少之又少，侧面也反映了运营主体在建设方面可以借鉴物流园区或产业园区甚至房地产开发等较为成熟的开发模式，而在运营管理方面存在明显短板。 因此，总体来看，当前专业物流产业园区及物流地产才刚刚起步，尚处于引入探索和初步发展阶段，既蕴藏着巨大的发展机遇，也逐渐暴露出一些亟需解决的问题。 三、专业物流产业园区下物流地产发展存在的问题 当下，专业物流产业园区及物流地产的建设或发展如火如荼，但大部分运营主体却存在对其认识不足，盲目投入到拿地建设中； 而在规划上，虽然能高起点规划，但有一部分专业物流产业园区及物流地产甚至脱离产业的实际发展现状、产业发展规律、该产业中企业发展需求； 还有一部分配套设施不齐全，后期经营不善，最终都导致专业物流产业园区及物流地产无法实现其价值。因此，在对专业物流产业园区下物流地产发展研究过程中，发现主要有以下几方面的问题： 1、运营主体资金不足，导致专业物流产业园区或物流地产项目建设缓慢 大部分专业物流产业园区建设的运营主体，其本身的抗风险能力有限，而且还存在专业物流产业园区认知不清晰，对物流地产理解也通常十分有限，通常也仅以“土地成本获取低廉”，就认为该类项目是可以盈利或者具有良好前景，忽视后期经营管理也需要大量资金投入，