商品房销售常见法律问题参见法规(审定稿).docxVIP

商品房买卖常见法律问题解答 参见法规 一、销售前相关问题 1、城市房地产开发经营管理条例 第二十三条 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （三）按提供的预售商品房计算， 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； （四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 2、无 3、城市商品房预售管理办法 第五条 商品房预售应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资 的 25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地 产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》 4、《商品房销售管理办法》 第七条 商品房现售 ,应当符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开 发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件， 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日 期； （七）物业管理方案已经落实。 《〈北京市城市房地产转让管理办法〉实施意见》 十九 房地产开发企业应当自取得商品房预售许可证之日起进行商品房预 售。 商品房竣工后，房地产开发企业应当按规定时限申请办理房地产权属证书， 并自取得房地产权属证书之日起， 持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品 房现房销售。 商品房竣工后， 房地产开发企业未取得房地产权属证书的， 可自商品房取得 竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售； 但自取得竣工备案表之日起超 过四个月的，不得进行商品房预售。 房地产开发企业逾期申请办理房地产权属证书的，按照建设部《城市房屋 权属登记管理办法》的有关规定处理。 5、城市房地产抵押管理办法 第三十七条 经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。 抵押房地产转让或者出租所得价款， 应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。 超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效 或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可 以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预 售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 6、民用建筑节能信息公示办法 第四条 建设单位应在施工、销售现场张贴民用建筑节能信息，并在房屋买 卖合同、住宅质量保证书和使用说明书中载明， 并对民用建筑节能信息公示内容 的真实性承担责任。 第五条 施工现场公示时限是：获得建筑工程施工许可证后 30 日内至工程 竣工验收合格。 销售现场公示时限是：销售之日起至销售结束。 第六条 建设单位公示的节能性能和节能措施应与审查通过的施工图设计 文件相一致。 房屋买卖合同应包括建筑节能专项内容，由当事人双方对节能性能、节能措 施作出承诺性约定。 住宅质量保证书应对节能措施的保修期作出明确规定。 住宅使用说明书应对围护结构保温工程的保护要求，门窗、采暖空调、通风 照明等设施设备的使用注意事项作出明确规定。 建筑节能信息公示内容必须客观真实，不得弄虚作假。 关于转发住房和城乡建设部《民用建筑节能信息公示办法》的通知 京建材 〔2008〕725号 自 2008 年 7 月 15 日起至市建委、 市工商局修订发布新的 《北京市商品房预 售合同》与《北京市商品房现房买卖合同》示范文本之前，由房屋的建设单位负 责，在签订房屋买卖合同时， 应同时与购房人签订包括 “信息公示办法 ”附件二全 部内容（该建筑不含的内容除外）的补充协议。自新修订的《北京市商品房预售 合同》与《北京市商品房现房买卖合同》发布之日起，建设单位应当在新修订的 房屋买卖合同中载明民用建筑节能信息， 并对信息的真实性承担责任。 建设单位 在商品住宅交付使用时提供的住宅质量保证书中， 必须对节能措施的保修期作出 明确规定， 其保修期限必须符合国家及北京市的有关规定和标准。 在住宅使用说 明书中对围护结构保温工程的保护要求， 门窗、采暖空调、 通风照明等设施设备