透视房地产定位报告p.pdfVIP

透视房地产定位 房地产市场盘子大、产业大、规模大，由此带来的伤病房、水泥垃圾、烂尾楼盘、区域残局更是不计其数，疾病种 类可谓五花八门。在众多房地产疾病中，最常见又最能影响项目盈亏的是“房地产定位病” 。 在房地产市场上，由于房地产是大件商品，投资大、周期长，又是不动产，因此其“定位”是生死攸关的一个内 容。定位准确，房地产可能是旗开得胜；定位失败，这房就只有自己住了。可以说房地产失误病 70% 与此有关。 而房地产定位并不是简单的住宅、写字楼、别墅的划分。随着人们经济水平的提高和对生活质量的追求，人们对住 房的需求越来越多，并且差异化程度也日益明显，因此房地产市场需要有效细分。做房地产并不仅仅是出售房子， 它要给这个地球村留下一些美的标志，是产业又是艺术。它还在销售一种生活方式，销售一种种无形资产，分享一 种文化，去圆消费者的一个个梦想。所以说“田园雅居”圆的是人们休闲野趣的梦，而“都会华庭”则圆的是人们 前卫之梦。 因此房地产定位关键就是要抓住消费者所关心的利益点， 究竟消费者要的是交通便利呢还是生态环境抑 或是智能化小区？ ……只有清楚这一点才能对症下药，开发出适销对路的房子，而这也就是卖点所在，找准了卖 点，其后的价格、营销、广告、收款等就会“心中有数”，“有章可循了”。可是就这个定位点——“卖点”并不 是轻易好找的。说得难听一点，房地产“定位”有点像黄花姑娘嫁人，嫁鸡随鸡，嫁狗随狗，嫁的不但是一辈子的 幸福，而且可能关系到子孙后代或整个家族的兴旺。一旦嫁错了先生再换一个，身价上、心灵上都会大打折扣。 那么如何正确地找到这个“点”，归避、预防由于这个“点”的偏差带来的各种病症呢？ 炎热夏天，我们喝一口乐百氏纯净水，尚能解渴，殊不知这一“点”水已经过 27 层净化。同样，我们以国际系 统集成法、系统参量法为分析模型认为一个“定位点”也需要 27 层“过滤”与聚焦： 政策因子。房地产历来是政治风云、国家政策的测量器，政策波动、政治动荡、国际关系都会在此起反应。 国民经济总因子。房地产又是国民经济的晴雨表，君不见大萧条时期，欧美资本主义国家的房地产近于崩溃，二 战后经济复苏香港房地产亦迅速发展。在一般的经济高涨、通货膨胀时刻房地产也往往会猛烈上升，房地产市场更 有贵时卖出或卖涨不买涨的规则。 市场供求因子。房地产作为一种特殊的商品，有它自己的供求规律，市场平衡点。我们不能违背这种规律，但可 以利用这种规律，如找出市场空隙点进行市场切入。反之，既使造出了最好的房子也无人问津。 消费者群体错位症。不管房子好坏，关键要确定由那一群消费者来购买，这群消费者又有什么样的需求。现在市 场已需进一步细分， 你不可能让不同层次的所有消费者都给你投人民币选票， 而只有针对某一群消费者开发其需求 的产品才有可能有你一块蛋糕。 如豪华型房屋，这是针对高收入阶层设计的。它要求建筑外观高贵典雅，与众不同，配套设施要相当完备，地理 位置也以市中心为宜。为显示购房者的高贵身份，户型应宽大。 如普通型房屋，这是针对收入水平较高或储蓄较多的消费者。这部分消费者多为白领阶层，因此讲究的是房屋的 品味，而这种品味主要是通过室内装饰和家具摆设体现出来的，因此建筑外观的要求不高，房型、单位面积则需根 据各自家里的人口数而定，地理位置则市区也可、郊区也可，只在于有一个好的环境就行。市区方便，郊区有车也 无妨，但邻居则要求是素质较高的人群。 如经济适用房屋，这是针对普通工薪阶层而建的房屋，由于售价较低，因而利润也较薄，但对打响知名度却有很 大帮助。这些消费者一般比较关注房屋价格，对建筑外观要求不高，而每套的使用面积则应较小，地理位置在市区 边缘或公交车辆线较多的郊区。 位置”错位症。位置的重要性不言自明，有时同一街道朝南朝北不一样，就差几米房价也大不一样。当然，位置 已不仅仅是位置，还有更重要的地段、区位、商圈、社区等等。一旦“位置”错位了，房地产价位就将大打折扣。 时机错位症。也许除了股市以外，就数楼市最讲究时间的把握了。别看简简单单地造房子，其如何入局、开局、 创局、选局、布局、出局、结局，何时买入，投资，何时出售，都有一个“最佳时间”定位问题。战机销纵即逝， 一旦过了这个村就没有那个店了。 环境定位。区位很重要，有了区位如有一个好的环境就会锦上添花。环境包括交通环境