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地方政府为何如此“青睐”房地产 房地产市场有问题，但问题不全在房地产。现行的财税体制为地方政府提供了“软激励”，而经济和干部考核体制又导致“GDP锦标赛”的“硬约束”。地方政府经营化的趋势愈来愈明显。地方政府过度的“经营城市”，财政支出的非效率安排，导致政府高企的债务压力，使得地方政府财政收入陷入严重依赖房地产行业的困境。地方政府对房地产及土地财政的过度依赖客观上是导致房价越调越高的原因。 近年来全国大中城市的房地产市场波动是人们普遍关注的问题。房地产行业也成为地方政府出台调控、限购政策最为密集的产业。各地政府频频出台各种房地产调控和限购政策，但是房价却越调越高，广大市民更是不买账，踊跃地投身到房地产市场之中，排队、摇号甚至离婚也在所不惜。何也？是什么原因导致房价越调越高？地方政府为何如此“青睐”房地产？ 地方政府的“软激励”与“硬约束” 1、我国房地产政策的历史沿革 1978年以前，中国主要实行实物福利分房制度，整体而言，城镇居民住房水平都比较低。以陕西省为例，1978年人均住房面积仅有5.3平方米。1996年，面对经济的疲软态势，国务院提出“住房建设可以成为新的国民经济增长点和新的消费热点”，开启了中国房地产市场化的进程;1998年7月国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从当年下半年起取消房屋实物分配，1998年也被称为中国房地产元年，此后房地产业发展势头强劲，并成为我国经济的支柱产业之一。房地产市场蓬勃发展，使得城镇居民住房条件大为改善。20XX年陕西省城镇居民人均住房面积达到了39平方米。 2、现行财税体制对地方政府的“软激励” 20XX年我国合并了国税地税组建了新的国家税务局，但现在沿袭的财税体制仍然是从1994年开始的分税制。众所周知，1992年苏联东欧剧变震惊世界。社会主义阵营的国家都在深刻地总结前苏联解体的教训。历史学家、政治家和意识形态方面专家等都从不同的角度给予了很好的解释。经济学家对前苏联解体的经济方面的原因也有不同的解释。大多数经济学家认为前苏联解体源于经济危机。前苏联的财政收入主要依赖石油、天然气出口，而西方国家将石油、天然气的价格打压到很低价位之后，造成前苏联财政收入锐减。当年前苏联的财政收入不要说满足实现戈尔巴乔夫雄心勃勃的工业振兴计划，就连当年粮食、饲料都无法正常进口。另外，财政税收专家进一步研究发现前苏联中央政府与各加盟共和国之间缺乏明晰的法制化财税体系。这些都是要深刻汲取的经验教训。 分税制的财税体制为地方政府提供了“软激励”。上个世纪90年代，中央政府的财政收入拮据，常常是处在等米下锅的窘迫状态。中央财政收入的宏观税负仅占GDP的比重12%左右，可以想象如此拮据的政府日子难以有所作为。张五常（20XX）分析中国经济增长时认为，中国经济增长得益于地方政府之间的竞争所致。事实上，分税制改革才是激励地方政府真正竞争发展经济的动因。1994年开始推行国税和地税的分税制改革。分税制采取分成制的办法极大地激励了地方政府发展经济的积极性。可以说分税制对中国经济快速增长起到了积极的促进作用。 3、经济考核机制和干部选拔体制的“硬约束” 现行的经济和干部考核体制导致“GDP锦标赛”的“硬约束”。中国现行的地方行政首长与官员的任命制与任期制以及经济发展的刚性需求，决定了政府对地方官员的行政考核以经济绩效为主要指标。加之，我国公有制的经济基础及土地国有的性质决定了地方政府对土地、国企等国有资产负有经营责任。地方政府经营化的趋势愈来愈明显。所谓“经营城市”的理念，导致地方政府财政收入严重依赖房地产行业的困境。1999-20XX年，地方政府土地出让收入上涨了60倍，占地方预算省内财政收入的比重从9%上升到36%。城镇土地增值税、耕地占用税、土地增值税、契税和房产税等五项房地产税收收入占地方财政预算内财政收入的比重由1999年的7%上升到20XX年的17%。地方政府垄断着土地一级市场，是开发土地主要供应者。因此以土地开发经营城市为主要手段的增长模式成为地方政府的首选。地方政府通过土地财政筹集大量建设资金。但随着时间推移，分税制带来的负面影响不可忽视。税收与税源分离导致地区不平衡，现行的分税制的财税体制使得地方政府财权与支出事权责任不相匹配。 地方政府的债务压力导致过度依赖房地产 地方政府对房地产及土地财政的过度依赖源自高企的债务压力。尤其是经济下行的时候，地方政府财政方面的压力很大，于是通过城市投资公司以土地抵押贷款融资成为地方政府最便捷高效的融资渠道。因此，最不愿意看到房地产下行的也许就是地方政府。 尽管地方政府征收的財政税收很多，需要花费财政支出的更多。往往在增长至上的导向下追