物业工程管理前期介入起草方案解析(doc34页).docx

3 3 物业工程營 案解析（doc 理前期介入起草方 34页） 则应考虑如何通过管理来保持通道清洁,使之不成为一个异味和蚊蝇 孽生的源头；如不采用通道，则应考虑如何在各楼道设垃圾桶，分发 垃圾袋，并由专人收倒垃圾。 5、消防设备设置要细致周密 在建筑设计中，消防设备的配套是有严格要求的。物业管理公司则应 着眼于各种消防死角，比如大楼中的通道部分，电缆井部分，自动喷 淋装置的安装部位等。 6、 择优选用建筑材料 物业管理公司应根据自己在以往所管楼宇中所见建材的使用的情况, 向设计单位提交一份各种品牌、型号建材使用情况的报告，以便设计 单位择优选用。 7、 对于一些细微之处提出合理意见 物业管理公司应从住户的立场出发，尽可能全面细致地考虑到各种可 能的使用问题，提请设计单位注意。 第二章施工阶段的物业工程介入工作 一、熟悉、掌握项目 物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务人员、测算物业管 理成本、制定物业收费标准等的基本依据，只有了解了这些基本状况, 物业公司才能够有效参与前期管理。 物业基本情况包括以下几个方面： 1、未来小区的档次、人口密度和数量。 2、建筑物的密度、层高、地下建筑状况。 3、附属建筑物的使用功能和建筑面积。 4、 区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。 5、 公建区域及面积。 6、 小区出入口及区内道路。 7、 公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、供水系统、电 梯、通风及空调系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网 络系统、有线电视系统。 8、 停车场（库）等的基本状况。 二、掌握项目工程进度 在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为物业接管后的维修维护 工作做准备。 1、根据工程计划，调整工作计划； 随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人 员应关注该计划，及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。 2、 记录设计方案和施工图纸变更； 物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整 改记录，为我们物业公司的后期接管提供便利。 3、 记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护 做准备。 4、 施工过程会根据施工便利与否而适时调整，所以，有许多设备设 施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标 注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化，使今后的物业维修能 准确判断位置。 三、掌握各配套专业的施工图纸 1、施工图纸； 收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸； 2、机电设备及建材的资料；收集机电设备及建材的资料，包括：封 样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证 资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保 养工作作好充分的准备。 四、掌握各配套专业的技术方案 1、通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；参 加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并 在会议上明确物业要求，适时的提出合理化建议。 2、根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。 五、掌握各系统设备的配置情况；各专业的技术、方案论证，工程相 关建议；各专业的技术参数分析、设计方案论证；对各专业提出技术 建议；对各系统提出管理建议; 1、改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议； 设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理 的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据 优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。 2、改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议; 物业现场介入人员应通过记录现场的情况，汇总后及时向甲方及施工 单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项。关注各单 项工程设备的调试、试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。 3、优化施工质量的建议; 关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升 工程质量和项目品质;无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时 效性。 4、对重要设施设备的选型、采购合同中的维保条件提供建议; 六、工程质量!踪 六、工程质量 !踪 （一）、分专业进行质量跟踪 1、参与施工监理，及时发现施工过程中出现的质量问题，并适当地 向项目公司、总工室等部门反映，必要时以公司名义发函，促使施工 单位尽快改正，尽可能将建设质量隐患消灭在建造过程中，从而提高 楼盘的建造质量；注意的重点是隐蔽工程，如埋地线管的材质、管线 的连接、暗敷线是否穿管、采用导线的型号（是否阻燃），电气连接 的紧固，以及是否按设计要求施工； 2、熟悉管线走向、设备安装及设备调试等情况，并对图纸的改动作 出记录，便于后期管理，也为接管验收（竣工验收）打下基础，可提 高验收质量，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容