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地方物业管理问题及其对策浅析 关键词 个人征信机制 党员带头 物业管理 基金项目：本项目获得大学生研究性学习和创新性实验计划项目的资助。项目内容：业主与物业公司之间的纠纷及其解决实证研究 ;项目主持人：黄臻佳;项目编号：20X 作者简介：黄臻佳，湖南科技大学法学与公共管理学院，本科生。 中图分类号：D669 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.195 一、 娄底市物业管理的背景和现状 物业管理公司，又被称为物业服务企业。随人们生活水平的不断提高，人们对于生活质量的要求也越来越高，对物业的服务标准和管理的要求亦同步提高。然而，物业管理行业在不断发展的进程中也存在较多问题，阻碍行业的良性发展。 近年来，娄底市各主管部门有效规范了物业服务企业的行为，全面提高了物业服务质量。娄底市涌现出大量秩序井然，环境优美的居住社区，提高了城市管理水平，树立了城市新形象。然而，物业管理行业在不断发展的进程中也存在较多问题，阻碍行业的良性发展。物业管理与人们日常生活息息相关，针对物业管理出台配套法律法规，继而在解决物业管理问题上做到有法可依便显得颇为重要。因此，娄底市人民政府依托《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》，参照《湖南省物业管理条例》等地方性法律法规，并通过了《娄底市物业管理办法》。这些举措使娄底市物业综合管理体系日趋完善。但在实际工作中，仍有对《娄底市物业管理办法》执行力度不够、物业公司内部组织机构不健全、管理体制不到位和物业公司服务差等一系列问题，影响娄底市物业管理持续健康发展。 二、当前物业管理存在的主要矛盾和问题 娄底市是湖南省的重要城市之一，为全面了解湖南省物业管理的现状，破解物业管理存在的突出问题，我们开展了对娄底市小科社区物业管理的调研，主要研究业主与物业公司之间的纠纷及其解决方式。小科社区位于湖南省娄底市娄星区，该社区囊括了多种类型的物业管理公司，如政府部门委托下的物业管理公司、偏高档的物业管理公司以及学校委托的物业公司等，颇具典型性。我们采取调查问卷的形式，共发放了1000份问卷，其中有效问卷905份。通过对多家物业企业的实地走访以及与小区居民内的询问，我们发现小科社区住宅区的物业管理主要存在以下的问题： （一）法律层面：部分区域权属不明 随着经济的发展，私家车数量迅速增长，但许多车主却因停车困难而困扰。明明有地下停车场，业主们认为停车位本来就属于自己，不愿意向物业缴纳车位费，将车任意停在路边，造成小区交通堵塞。对于公共区域，业主认为自己已经缴纳了物业管理费，公共区域应该属于自己。而物业服务企业有时在业主不知情的情况下出租公共区域，并且从中获利，从而引起业主的不满。个别业主只关心自己的利益，并在公共部位私搭滥建，导致一些公共设施无法正常运行。更有甚者，少数业主认为房子属于自己的财产，装修期间私自乱拆乱改，严重威胁了自己及其他业主的居住安全。 （二） 物業企业内部层面 1.物业服务不到位，收费难 在调研中，35%的业主对于自己小区物业服务企业不满意，49%的业主比较满意，16%的业主非常满意。可见业主对于小区物业服务企业的满意度并不是很高。这可能是因为部分物业企业未按合同履约，安全，清洁和绿色保护服务不到位，服务意识不强，住宅区的物业费用不透明且未公开，小区的环境卫生差，如：牛皮癣在小区中到处可见，垃圾的清理和运输不及时。绿化修剪不及时，杂草丛生，死树和荒芜的花坛随处可见。在一些小区安保问题也颇为严重，业主要求在楼道装摄像头并愿意负担由此产生的费用，但物业服务企业不装置。即使摄像头损坏，也不愿意及时修理。外来人员可以随意进入小区内而不受任何限制，导致业主财物丢失，业主与物业服务企业之间关系恶化，出现业主不愿意交物业费的情况。物业服务缺乏资金，无法对小区好的环境进行维持，没有良好服务，业主更不愿支付物业费。这种恶性循环使物业服务公司难以获得业主的支持。 2.物业管理机制不健全 属地管理机制和物业信誉评价机制存在缺陷，各地之间的物业管理信息不能流通，物业公司侵权行为频发。部分业主反映物业公司会侵犯业主的权利却无处申诉，业主们为避免麻烦又不想去法庭起诉。虽有《湖南省物业管理条例》，但物业公司侵权后无相应司法制裁，物业公司的违法成本低，使侵权行为频发。 （三）业主层面 1.业主解决纠纷的方式单一 由于我国国家具有较强的主导力量，且法院作为国家机关具有强大的公信力和执行力，比起寻求非诉讼纠纷解决方式，业主们更倾向于通过诉讼这样一种更具仪式感的方式解决问题，未能考虑到仲裁等方式。但法院并不是万能的，甚至法律有时